В прошлых материалах мы уже рассказывали, что в Узбекистане с 1 июля 2025 года официально внедряется система эскроу-счетов в долевом строительстве, а также, как эта модель изменила рынок недвижимости в России. Сегодня вы узнаете, как именно будет работать новая система в Узбекистане, кто в ней участвует, как покупателю приобрести квартиру через эскроу и почему эта схема обеспечивает надёжную защиту покупателей – дольщиков* .

Раньше действовала традиционная модель: дольщики перечисляли деньги напрямую строительной компании, и та распоряжалась ими по своему усмотрению. Застройщик мог направить средства на любой другой из своих объектов или начать новую стройку, что приводило к переносу сроков ввода жилого дома или вовсе заморозке строительства.

С новой системой всё изменилось: теперь деньги покупателя не поступают сразу к застройщику, а размещаются на защищенном счёте в банке — эскроу-счёте.

Этот счёт открывается индивидуально на имя покупателя, но воспользоваться этими средствами застройщик сможет только после завершения строительства дома. Это создает ситуацию, когда застройщику придётся сначала построить — и только потом получить деньги от граждан. Таким образом, главная идея эскроу — обезопасить покупателя недвижимости — «сначала стройка, потом деньги».

В новой схеме появляется несколько ключевых участников, каждый из которых играет важную роль:

• покупатель, который вносит деньги на эскроу-счёт и получает гарантии достройки дома;

• застройщик, обязанный соблюдать сроки строительства;

• коммерческий банк, который финансирует стройку и мониторит выполнение этапов строительства жилого дома;

• государственные органы, обеспечивающие правовое оформление сделки и контроль через цифровую платформу Shaffof qurilish.

Все действия сторон теперь проходят по заранее определённому маршруту, где исключена самодеятельность и «устные договорённости».

Новый механизм покупки квартиры в строящемся доме теперь включает в себя несколько обязательных шагов:

1. Сначала застройщик публикует сведения о квартирах на платформе Shaffof qurilish, (важно отметить, что на платформе только те проекты, которые прошли экспертизу с получением разрешительной документацией в ГАСН, а также с одобрением банка финансирования и открытия эскроу счетов в этом банке) за этим следит государство.

2. После размещения застройщиком сведений о квартирах на платформе Shaffof qurilish покупатель может выбрать квартиру в новостройке. Платформа показывает покупателям всю ключевую информацию — кто строит, где строит, что строит, какие документы имеются, и на каком этапе находится объект.

3. После выбора покупатель инициирует создание договора долевого участия выбранной квартиры (договор создается автоматически, на основании данных покупателя из ЕПИГУ, данных о квартире и застройщика с платформы Shaffof qurilish). Застройщик подтверждает ДДУ и стороны подписывают договор в электронном виде, после этого квартира на платформе Shaffof qurilish бронируется за покупателем, чтобы другие покупатели не смогли ее выбрать.

4. После подписания ДДУ покупателю необходимо внести оплату на промежуточный счет в банке. ВАЖНО! Промежуточный счет — это еще не эскроу счет, промежуточный счет не принадлежит застройщику, промежуточный счет открывает банк и денежные средства на нем находятся до государственной регистрации ДДУ в Агентстве по Кадастру, потому что деньги на эскроу можно внести только после заключения ДДУ, а заключение договора является государственная регистрация в Агентстве по Кадастру — это является фактом заключения сделки между покупателем и застройщиком.

5. Затем стороны обращаются к нотариусу для проверки нотариусом ДДУ на платформе Shaffof qurilish. 

6. После подтверждения нотариусом ДДУ автоматически отправляется в Агентство по Кадастру на государственную регистрацию — это позволит исключить двойные продажи одной и той же квартиры разным покупателям.

7. После регистрации в кадастре банк получает подтверждение через платформу Shaffof qurilish и перечисляет денежные средства покупателя с промежуточного счета на эскроу-счёт, который был открыт на имя покупателя и на котором будут храниться денежные средства до завершения строительства. Параллельно с перечислением денег — на платформе Shaffof qurilish квартира переходит в статус продана и снимается с продажи.

Коммерческий банк финансирует строительство дома поэтапно. Как только застройщик завершает очередной этап строительства, банк осуществляет перевод средств застройщику на строительство дома. Банк самостоятельно или через подрядчика мониторит ход строительства и целевое расходование средства, чтобы застройщик использовал деньги только на тот проект, который банк кредитует — данный способ кредитования называется проектное финансирование. Банк может перечислять денежные средства на строительство каждую неделю или каждый месяц или квартал, это зависит от условий проектного финансирования. Таким образом застройщик получает стабильную финансовую подушку и гарантии наличия денег на каждый этап строительства.

Цифровая платформа Shaffof qurilish — это сердце новой системы. Без регистрации проекта на этой платформе застройщику:

• невозможно продать квартиру;

• нельзя подписать договор у нотариуса;

• не получится зарегистрировать объект в кадастре;

• банк не откроет эскроу-счёт и не запустит проектное финансирование.

Цифровая платформа фиксирует часть жизненного цикла объекта: от проектной документации до сдачи дома. На платформе размещаются:

• документация о строительстве, включая разрешение на строительство и заключение экспертизы;

• данные о ходе строительства;

• актуальные остатки квартир и цены.

Граждане могут в любое время проверить, как движется стройка их дома, какие документы предоставил застройщик, что с финансированием проекта — это новый уровень прозрачности и доверия для граждан.

Одно из главных достоинств эскроу — защита от недостроя, если застройщик задерживает сдачу объекта, он будет обязан выплатить неустойку, а если же просрочка превышает 6 месяцев, то дольщик получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои деньги обратно с эскроу-счёта. Эти условия чётко прописаны в законодательстве и являются частью обязательного договора.

Ранее в подобных ситуациях деньги уже были потрачены и вернуть их было практически невозможно. Теперь — они хранятся в банке, и покупатель остаётся защищённым.

Допустим, вы покупаете квартиру в новом строящемся комплексе.

Сначала вы убеждаетесь, что проект размещён на платформе Shaffof qurilish. Затем выбираете квартиру и подписываете договор с застройщиком онлайн, переводите оплату на промежуточный счет банка, удостоверяете договор у нотариуса и отправляете на регистрацию в кадастр. После регистрации деньги с промежуточного счета зачисляются на эскроу-счёт и остается только дождаться завершения строительства. И да, не забывая своевременно производить оплату согласно вашему договору ДДУ.

Застройщик строит дом за свои деньги с привлечением проектного финансирования в банке. После завершения стройки и оформления акта приёма-передачи объекта недвижимости вы получаете квартиру, а застройщик денежные средства с эскроу-счетов.

Всё это время ваши средства были застрахованы от риска — они не могли быть выведены или потрачены иначе.

Переход на эскроу-счета создаёт принципиально новую реальность для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке:

• финансовая безопасность — деньги не передаются застройщику до готовности объекта;

• контроль на каждом этапе — государство следит за тем, как реализуется проект, а банк мониторит целевое расходование денежных средств;

• правовая защита — договор оформляется официально на платформе и регистрируется в кадастре;

• прозрачность и доверие — информация об актуальных квартирах, застройщике и жилом комплексе доступна на единой цифровой платформе онлайн.

Теперь покупка квартиры в новостройке — это не риск, а понятная, безопасная и юридически защищённая сделка. Это, пожалуй, самый важный итог реформы, запущенной с 1 июля 2025 года.