Аввалги материалларда Ўзбекистонда 2025 йил 1 июлдан бошлаб улушли қурилишда эскроу ҳисоблар тизими расман жорий этилиши ҳақида, шунингдек, ушбу модель Россиядаги кўчмас мулк бозорини қандай ўзгартиргани ҳақида маълумот берган э. Бугун сиз Ўзбекистонда янги тизим қандай ишлаши, унда кимлар иштирок этиши, харидор эскроу орқали қандай квартира сотиб олиши ва нима учун бу схема харидорлар - улушдорларни ишончли ҳимоя қилишини билиб оласиз*.

Илгари анъанавий модель амал қиларди: улушдорлар пулни тўғридан-тўғри қурилиш компаниясига ўтказарди ва компания бу маблағларни ўз хоҳишига кўра тасарруф этарди. Қурувчи маблағларни ўзининг бошқа объектларига йўналтириши ёки янги қурилишни бошлаши мумкин эди. Бу эса турар-жой биноларини топшириш муддатларининг кечикишига ёки қурилишнинг бутунлай тўхтаб қолишига олиб келарди.

Янги тизим билан барча нарса ўзгарди: энди харидорнинг пули қурувчига тўғридан-тўғри келиб тушмайди, балки банкдаги ҳимояланган ҳисоб рақамига - эскроу-ҳисобига жойлаштирилади.

Бу ҳисоб харидор номига алоҳида очилади, бироқ қурувчи бу маблағлардан фақат уй қуриб битказилгандан сўнг фойдаланиши мумкин. Бу шундай вазиятни яратадики, қурувчи аввал қурилишни якунлаши, сўнгра фуқаролардан пул олиши керак бўлади. Шундай қилиб, эскроунинг асосий ғояси кўчмас мулк харидорини ҳимоялашдир - "аввал қурилиш, кейин пул".

Янги схемада бир нечта асосий иштирокчилар пайдо бўлади ва уларнинг ҳар бири ўзининг муҳим ўрнига эга:

• Харидор – эскроу-ҳисоб рақамига пул киритади ва уйнинг қуриб битказилиши кафолатини олади;

• Қурувчи – қурилиш муддатларига риоя қилиши шарт бўлади;

• Тижорат банки – қурилишни молиялаштиради ва турар-жой биноси қурилиши босқичларининг бажарилишини назорат қилади;

• Давлат органлари – Shaffof qurilish рақамли платформаси орқали битимни ҳуқуқий расмийлаштириш ва назорат қилишни таъминловчи.

Томонларнинг барча ҳаракатлари энди олдиндан белгиланган тартиб бўйича амалга оширилади, бунда ўзбошимчалик ва "оғзаки келишувлар"га йўл қўйилмайди.

Қурилаётган уйдаги хонадонларни сотиб олишнинг янги механизми энди бир нечта мажбурий босқичларни ўз ичига олади:

1. Аввало, қурувчи Shaffof qurilish платформасида хонадонлар ҳақидаги маълумотларни эълон қилади (эътиборли жиҳати шундаки, платформада фақат Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги соҳасида назорат инспекцияси (ГАСН) томонидан рухсат берувчи ҳужжатлар билан экспертизадан ўтган, шунингдек, молиялаштирувчи банк томонидан маъқулланган ва ушбу банкда эскроу ҳисобварақлари очилган лойиҳалар мавжуд). Бу жараённи давлат назорат қилади.

2. Қурувчи Shaffof qurilish платформасида хонадонлар ҳақидаги маълумотларни жойлаштиргач, харидор янги қурилаётган уйдаги хонадонни танлаши мумкин. Платформа харидорларга барча муҳим маълумотларни кўрсатади: ким қураётгани, қаерда қурилаётгани, нима қурилаётгани, қандай ҳужжатлар мавжудлиги ва объект қайси босқичда эканлиги.

3. Танловдан сўнг харидор хонадоннинг улушли иштирок этиш шартномасини тузишни бошлайди (шартнома харидорнинг ЯИДХПдаги маълумотлари, хонадон ва қурувчининг Shaffof qurilish платформасидаги маълумотлари асосида автоматик тарзда тузилади). Қурувчи УИШни тасдиқлайди ва томонлар шартномани электрон тарзда имзолайдилар. Шундан сўнг, бошқа харидорлар уни танлай олмаслиги учун Shaffof qurilish платформасидаги хонадон харидор номига брон қилинади.

4. Шартнома имзолангандан сўнг, харидор банкдаги вақтинчалик ҳисоб рақамига тўловни амалга ошириши лозим. МУҲИМ! Вақтинчалик ҳисобварақ ҳали эскроу ҳисобварағи эмас, у қурувчига тегишли эмас, балки банк томонидан очилади ва ундаги пул маблағлари Кадастр агентлигида ДХШ давлат рўйхатидан ўтказилгунга қадар сақланади. Чунки эскроуга пул маблағларини фақат ДХШ тузилганидан кейин киритиш мумкин. Шартнома тузилиши эса Кадастр агентлигида давлат рўйхатидан ўтказилиши билан амалга ошади - бу харидор ва қурувчи ўртасидаги битим тузилганлигининг тасдиғи ҳисобланади.

5. Шундан сўнг, томонлар нотариусга мурожаат қилиб, Shaffof qurilish платформасида ДХШни нотариус текширувидан ўтказади.

6. Нотариус томонидан тасдиқлангач, ДХШ автоматик тарзда Кадастр агентлигига давлат рўйхатидан ўтказиш учун юборилади. Бу бир хонадоннинг турли харидорларга икки марта сотилишини олдини олади.

7. Кадастрда рўйхатдан ўтгач, банк Shaffof qurilish платформаси орқали тасдиқнома олади ва харидорнинг пул маблағларини вақтинчалик ҳисоб рақамидан харидор номига очилган эскроу-ҳисоб рақамига ўтказади. Бу ҳисобда пул маблағлари қурилиш тугаллангунга қадар сақланади. Пул ўтказиш билан бир вақтда Shaffof qurilish платформасида хонадон сотилган ҳолатига ўтказилади ва сотувдан олинади.

Тижорат банки уй қурилишини босқичма-босқич молиялаштиради. Қурувчи навбатдаги қурилиш босқичини якунлаши биланоқ, банк уй қурилиши учун маблағларни қурувчига ўтказади. Банк мустақил равишда ёки пудратчи орқали қурилиш жараёнини ва маблағларнинг мақсадли сарфланишини назорат қилади, бу орқали қурувчи пулни фақат банк кредит берган лойиҳага сарфлашини таъминлайди - кредитлашнинг бу усули лойиҳавий молиялаштириш деб аталади. Банк қурилишга пул маблағларини ҳар ҳафта, ҳар ой ёки ҳар чоракда ўтказиши мумкин, бу лойиҳани молиялаштириш шартларига боғлиқ. Шундай қилиб, қурувчи барқарор молиявий таъминот ва қурилишнинг ҳар бир босқичи учун пул мавжудлиги кафолатига эга бўлади.

Shaffof qurilish Рақамли платформаси - янги тизимнинг асоси ҳисобланади. Бу платформада лойиҳани рўйхатдан ўтказмасдан қурувчи:

• хонадонни сота олмайди;

• шартномани нотариусда имзолай олмайди;

• объектни кадастрда рўйхатдан ўтказа олмайди;

• банк эскроу-ҳисоб рақамини очмайди ва лойиҳавий молиялаштиришни бошламайди.

Рақамли платформа объектнинг ҳаётий циклининг бир қисмини қайд этади: лойиҳа ҳужжатларидан тортиб уйни фойдаланишга топширишгача. Платформада қуйидагилар жойлаштирилади:

• қурилиш ҳужжатлари, шу жумладан қурилишга рухсатнома ва экспертиза хулосаси;

• қурилишнинг бориши тўғрисидаги маълумотлар;

• мавжуд хонадонлар ва уларнинг нархлари ҳақидаги долзарб маълумотлар.

Фуқаролар исталган вақтда ўз уйлари қурилишининг бориши, қурувчи тақдим этган ҳужжатлар, лойиҳанинг молиявий ҳолати ҳақида маълумот олишлари мумкин - бу фуқаролар учун шаффофлик ва ишончнинг янги даражасини таъминлайди.

Эскроунинг асосий афзалликларидан бири - қурилишнинг тугалланмасдан қолишидан ҳимояланиш. Агар қурувчи объектни топширишни кечиктирса, у жарима тўлашга мажбур бўлади. Кечикиш 6 ойдан ошса, улушдор шартномани бир томонлама бекор қилиш ва ўз маблағларини эскроу-ҳисоб рақамидан қайтариб олиш ҳуқуқига эга бўлади. Бу шартлар қонунчиликда аниқ белгиланган ва мажбурий шартноманинг бир қисми ҳисобланади.

Илгари бундай вазиятларда пуллар аллақачон сарфланган ва уларни қайтариш деярли имконсиз эди. Энди эса улар банкда сақланади ва харидор тўлиқ ҳимояланган бўлади.

Фараз қилайлик, сиз янги қурилаётган мажмуадан хонадон сотиб олмоқчисиз.

Аввало сиз лойиҳанинг Shaffof qurilish платформасида жойлаштирилганлигига ишонч ҳосил қиласиз. Сўнгра хонадонни танлаб, қурувчи билан онлайн тарзда шартнома имзолайсиз. Тўловни банкнинг оралиқ ҳисоб рақамига ўтказасиз, шартномани нотариусда тасдиқлатасиз ва кадастрга рўйхатдан ўтказиш учун юборасиз. Рўйхатдан ўтгач, оралиқ ҳисоб рақамидаги маблағлар эскроу-ҳисоб рақамига ўтказилади ва фақат қурилиш тугашини кутиш қолади. Албатта, DDU шартномангизга мувофиқ тўловларни ўз вақтида амалга оширишни унутманг.

 Қурувчи банкдан лойиҳа молиялаштиришини жалб қилган ҳолда ўз маблағи ҳисобига уй қуради. Қурилиш якунлангач ва кўчмас мулк объектини қабул қилиш-топшириш далолатномаси расмийлаштирилгандан сўнг, сиз хонадонни, қурувчи эса эскроу ҳисоб рақамларидан пул маблағларини олади.

Шу вақт мобайнида сизнинг маблағларингиз хавф-хатардан ҳимояланган - уларни бошқа мақсадларда ишлатиш ёки сарфлаш имконсиз бўлади.

Эскроу ҳисоб рақамларига ўтиш янги қурилган уйдан хонадон сотиб олмоқчи бўлганлар учун бутунлай янги имкониятларни яратади:

• молиявий хавфсизлик - объект тайёр бўлмагунча пул қурувчига берилмайди;

• ҳар бир босқичдаги назорат - давлат лойиҳанинг қандай амалга оширилаётганини кузатиб боради, банк эса пул маблағларининг мақсадли сарфланишини назорат қилади;

• ҳуқуқий ҳимоя - шартнома платформада расмийлаштирилиб, кадастрда рўйхатдан ўтказилади;

• шаффофлик ва ишонч - мавжуд хонадонлар, қурувчи ва турар-жой мажмуаси ҳақидаги маълумотлар ягона рақамли платформада онлайн тарзда мавжуд.

Энди янги қурилган уйдан хонадон сотиб олиш таваккалчилик эмас, балки тушунарли, хавфсиз ва қонуний ҳимояланган битимдир. Бу, 2025 йил 1 июлдан бошлаб амалга оширилган ислоҳотнинг энг муҳим натижаси ҳисобланади.