С 1 июля 2025 года в Узбекистане стартует масштабная реформа в сфере долевого строительства — внедрение системы эскроу-счетов. Это событие знаменует собой переход к новой модели отношений между покупателями жилья, застройщиками (застройщик — строительная компания, осуществляющая проектирование, финансирование и строительство на рынке недвижимости) и государством. Ключевыми критериями становятся прозрачность процессов, финансовая защищённость и правовая определённость.

Главное отличие новой системы заключается в том, что деньги покупателей больше не будут поступать напрямую застройщику. Вместо этого временно их будут размещать на специальном эскроу-счёте в банке, откуда они будут перечислены застройщику только после завершения строительства.

Это значительно снижает риски, связанные с недобросовестными девелоперами, замороженными стройками и потерей инвестиций со стороны граждан.

Россия

С 2019 года Россия полностью перешла на эскроу-счета в долевом строительстве. Ранее покупатели нередко сталкивались с обманом: деньги исчезали, дома не достраивались, компании банкротились. После череды громких скандалов государство пересмотрело модель и внесла поправки в законодательство.

Теперь деньги поступают на эскроу-счёт в банке и переводятся застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Переход сопровождался скепсисом, но уже через 2 года рынок адаптировался. Как итог: с момента внедрения эскроу-счетов в РФ не зафиксировано банкротств застройщиков с потерей средств покупателей.

ОАЭ (Дубай)

С 2007 года в Дубае действует система эскроу-счетов для всех новостроек. Закон требует, чтобы каждый застройщик открыл отдельный счёт под каждый проект. Деньги покупателей могут быть использованы исключительно для строительства объекта и только после проверки прогресса независимым техническим аудитором.

Согласно законодательству, с 1 июля 2025 года:

• До 31 декабря 2025 года будет действовать переходный период: разрешено использовать как старую, так и новую систему.

• С 1 января 2026 года все расчёты за новое жильё будут осуществляться исключительно через эскроу-счета.

•  В информационную систему «Прозрачное строительство» внедряется новая платформа долевого строительства, которая позволит отслеживать все этапы стройки дома, а также динамику продаж.

• Информация по долевым договорам автоматически передаётся в Агентство по кадастру, что упрощает контроль и снижает вероятность двойных продаж одной квартиры. После регистрации в Агентстве у покупателя возникают права требования на объект — это гарант, что недвижимость не будет продана другому покупателю. Кроме этого, на рынке недвижимости Узбекистана возникнет новый тип сделок по продаже и покупке права требования на строящиеся объекты.

До сегодняшнего дня механизм приобретения жилья на этапе строительства в Узбекистане оставался уязвимым. Деньги покупателей поступали напрямую застройщикам, и зачастую те тратили их на другие жилые комплексы, что приводило к срыву сроков строительства, а иногда — и к банкротству застройщика. В таком случае покупатель терял всё, оставаясь без квартиры и денег. Это создавало атмосферу недоверия на рынке недвижимости, особенно на фоне быстрого роста объёмов строительства.

Для граждан, приобретающих жильё, система эскроу-счетов означает кардинальное повышение безопасности. Теперь деньги не попадут в руки недобросовестных строительных компаний. Если стройка приостановится, деньги останутся в банке и будут возвращены покупателю. Кроме того, цифровая система позволяет в любое время узнать реальное состояние проекта. Это снимает напряжение, делает покупку прозрачной и понятной.

Для девелоперов новая система означает новые возможности. Компании, которые работают честно и планомерно, получат преимущество: рост доверия со стороны клиентов, упрощённый доступ к бесперебойному банковскому финансированию, улучшение деловой репутации. Однако застройщикам придётся перестроить бизнес-процессы, нарастить первоначальный капитал, внедрить цифровую отчётность и работать под пристальным вниманием банков.

С внедрением эскроу-счетов банк становится участником строительных сделок. Он не только хранит деньги покупателей недвижимости, но и принимает часть рисков, осуществляя кредитование строительства и контроль за целевым расходованием средств.

Государство создаёт цифровую инфраструктуру и контрольные механизмы, обеспечивая прозрачность и фиксацию каждого этапа сделки в информационных системах.

Главное, что привносит система эскроу, — смена философии. Если раньше рынок работал по принципу «доверяй на слово», то теперь отношения между сторонами регулируются через чёткие обязательства, обеспеченные деньгами, документами и законом. Это переход от хаоса к порядку, от эмоций — к финансовой логике.

Реформа эскроу-счетов в Узбекистане — это не просто нововведение, а системный сдвиг, который затрагивает интересы миллионов граждан и сотен компаний. Это инвестиция в будущее рынка недвижимости, в защиту прав людей, в укрепление институтов. Мировая практика показывает: реализация такой системы повышает устойчивость экономики, минимизирует конфликты и повышает доверие к государству.

В следующей статье мы подробнее остановимся на международном опыте внедрения системы эскроу-счетов — в частности, рассмотрим, как она работает в России.