2025-yil 1-iyuldan boshlab O‘zbekistonda yangi uy-joylar bozorini tubdan o‘zgartirishga qaratilgan islohot amalga oshiriladi. Xaridorlar va quruvchilar o‘rtasidagi barcha hisob-kitoblar endilikda banklarda ochilgan maxsus eskrou-hisobvaraqlar orqali o‘tkaziladi. Bu esa fuqarolarning mablag‘lari qurilish yakunlanguniga qadar to‘liq himoyada bo‘lishini ta’minlaydi va pulni yo‘qotish xavfini amalda istisno qiladi.

Bu amalda qanday ishlashini tushunish uchun Rossiya tajribasiga nazar solish kifoya. U yerda shunday tizim 2019-yilda joriy etilgan edi va olti yil ichida u nafaqat mamlakatni aldangan uy oluvchilar muammosidan xalos etdi, balki ko‘chmas mulk bozorini butunlay qayta shakllantirdi.

2018-yildayoq Rossiyada uy-joy qurilishi bozori uzoq davom etgan ishonchsizlik inqirozi holatida edi. Rossiya Federatsiyasi Qurilish vazirligining 2018-yil o‘rtalaridagi ma’lumotlariga ko‘ra, muammoli obyektlar reyestrida 842 ta inshoot qayd etilgan, 40 mingdan ortiq kishi esa aldangan ulushdorlar sifatida e’tirof etilgan, quruvchilar bankrotlikka uchragan, mablag‘larni qaytarish imkonsiz bo‘lgan. Ulushdorlarning mablag‘lari to‘g‘ridan-to‘g‘ri ishlab chiqaruvchilarga kelib tushardi va ko‘pincha boshqa loyihalarga sarflanardi yoki shunchaki g‘oyib bo‘lardi.

Bunday amaliyot uzoq vaqt davomida O‘zbekistonga ham xos edi: "kotlovan holatidagi uylar" uchun oldindan to‘lovlar, sust nazorat, yagona standartlar va himoya mexanizmlarining mavjud emasligi.

2019-yil 1-iyuldan boshlab Rossiyada eskrou hisob raqamlari amaliyotga kiritildi. Uning mohiyati oddiy: xaridor xonadon uchun pulni quruvchiga emas, balki uy foydalanishga topshirilgunga qadar mablag‘ni saqlaydigan bankka o‘tkazadi. Faqat shundan so‘nggina mablag‘ qurilish kompaniyasiga o‘tkaziladi. Agar qurilish yakunlanmagan bo‘lsa, bank pulni egasiga qaytaradi.

Rossiyada eskrou hisob raqamlaridagi mablag‘lar davlat tomonidan 10 million rublgacha sug‘urtalangan. Bu model amalda xavfsiz ekanligini ko‘rsatadi.

Rossiyadagi islohotning besh yillik faoliyati davomida:

• bir necha million eskrou-hisob raqamlari ochildi;

• loyihaviy moliyalashtirish doirasida quruvchilar tomonidan tuzilgan kredit shartnomalarining umumiy hajmi 20 trillion rubldan (≈ 255 milliard dollardan ortiq) oshdi.

• yangi bitimlar doirasida fuqarolarning mablag‘larini yo‘qotish holatlari umuman kuzatilmagan;

• eskrou-bitimlar ulushi 2019-yildagi 8 foizdan 2025-yilga kelib 99 foizdan oshib ketdi.

Shu bilan birga:

• qurilishning dastlabki bosqichida uy-joy sotib olishga bo‘lgan ishonch ikki baravarga oshdi;

• bozor yanada shaffof bo‘ldi;

• developerlar fuqarolardan emas, balki banklardan loyiha moliyalashtirishini ola boshladilar.

Birinchi va eng muhimi - bu fuqarolar. Endi fuqarolar o‘z jamg‘armalarini xavf ostiga qo‘ymaydi. U ishonch hosil qilgan: qurilish kompaniyasi uyni qurib bitkazmasa ham, yo kvartira oladi, yoki o‘z pulini to‘liq qaytarib oladi.

Bundan vijdonli qurilish kompaniyalari ham foyda ko‘rdi: bozorga shaffof qoidalar va moliyaviy intizom kirib keldi, "qora" sxemalar yo‘qoldi. Rossiya Federatsiyasi Qurilish vazirligining ma’lumotlariga ko‘ra, islohotlar boshlanganidan keyin ikki yil ichida qurilish kompaniyalari soni 2900 tadan 2200 taga qadar kamaydi, ammo yirik va ishonchli kompaniyalarning ulushi 75 foizgacha oshdi.

Banklar ham bu jarayonning faol ishtirokchilariga aylandilar. Ular endi xaridorlarning mablag‘larini saqlash bilangina cheklanmay, quruvchini moliyalashtirmoqda, qurilish jarayonini nazorat qilmoqda va mablag‘larning maqsadli ishlatilishini kuzatmoqda. Bu esa quruvchining mablag‘larni boshqa loyihalarga yo‘naltirmasligini ta’minlaydi.

Davlat, o‘z navbatida, samarali vosita - Rossiyada uy-joy qurilishining yagona axborot tizimini qo‘lga kiritdi. Raqamli tizim har bir obyektning holatini, shu jumladan, har bir turar-joy majmuasining hujjatlarini va qurilish jarayonini onlayn tarzda kuzatib borish imkonini beradi. Bu esa suiiste’molchilik holatlarini bartaraf etdi va bitim ishtirokchilari o‘rtasidagi kelishmovchiliklar sonini sezilarli darajada kamaytirdi.

Shubhasiz, islohot developerlar va banklar tomonidan moslashishni talab etdi.

Biroq, bozor islohoti hech qanday larzalarsiz, inqirozlarsiz va qurilish ishlari to‘xtamasdan amalga oshirildi. Hatto pandemiya yuz bergan 2020-yilda ham qurilishlar davom etdi va yangi tizimga bo‘lgan ishonch tufayli talab barqaror saqlanib qoldi. Bu ayniqsa e’tiborga loyiq: ko‘plab mamlakatlarda qurilishlar to‘xtatilgan, sarmoyalar to‘xtab qolgan va xaridorlar kutish holatiga o‘tgan bir paytda, Rossiya bozori bardosh bera oldi.

Eskrou modeli bu vaziyatda barqarorlashtiruvchi vazifasini bajardi. Banklar loyihalarni moliyalashtirishni davom ettirdilar, chunki ular investorlarning mablag‘lari himoyalangani, tizim shaffof va xatarlar minimal ekanligini bilishardi. Xaridorlar esa o‘z navbatida bitimlardan voz kechmadilar — ular hatto noaniqlik sharoitida ham o‘z sarmoyalari nazorat ostida ekanligini ko‘rdilar. Pandemiya davrida xaridorlar va quruvchilar onlayn bitimlar tuzdilar, jumladan banklar ofisga tashrif buyurmasdan qurilayotgan uy-joy uchun ipoteka kreditlarini berdilar.

Natijada qurilish hajmi nafaqat kamaymadi, balki ayrim hududlarda o‘sish ham kuzatildi. Rossiya Federatsiyasi Qurilish vazirligining ma’lumotlariga ko‘ra, 2020-yilda 82,2 million kvadrat metr turar-joy foydalanishga topshirildi. Bu ko‘rsatkich inqirozdan oldingi davrga mos keladi. Moskva va Sankt-Peterburg kabi yirik shaharlarda yangi qurilgan uylarga bo‘lgan talab hatto oshdi - bu ishonch samarasi natijasida yuz berdi.

Shunday qilib, eskrou tizimi nafaqat tinch davrlarda, balki global inqiroz sharoitida ham o‘z barqarorligini isbotladi. Bu uni islohotlar yo‘lini endigina boshlayotgan mamlakatlar uchun ayniqsa qadrli qiladi. Chunki u nafaqat xavfsizlikni oshiradi, balki butun soha uchun inqirozga bardoshli zaxira kuchini ham shakllantiradi.

Bugun O‘zbekiston boshqa bozorlarda o‘z samaradorligini allaqachon ko‘rsatgan eskrou tizimiga o‘tishni boshlayapti. Rossiya tajribasi shuni ko‘rsatadiki, to‘g‘ri amalga oshirilganda, bunday model xaridorlar uchun xavflarni sezilarli darajada kamaytirish, sohada intizomni mustahkamlash va ulushli qurilishga bo‘lgan umumiy ishonch darajasini oshirish imkonini beradi.

Rossiya olti yil ichida ishonchsizlik inqirozidan barqaror ulushli qurilish tizimigacha bo‘lgan yo‘lni bosib o‘tdi. Bugungi kunda u yerda eskrou orqali amalga oshirilayotgan bitimlar ulushi 99 foizdan oshib ketdi, yangi qurilayotgan uylarga bo‘lgan ishonch darajasi esa eng yuqori cho‘qqiga chiqdi.

Quruvchilar uchun bu yangi talablarga moslashish zaruriyatini anglatadi: bank moliyalashtirishi bilan ishlash, shaffof moliyaviy hisobotlar yuritish va e’lon qilingan qurilish muddatlariga qat’iy rioya etish. Natijada bozor yanada tartibli tus oladi — bir tomondan, u zaif va insofsiz ishtirokchilardan tozalanadi, boshqa tomondan esa, qonuniy va moliyaviy barqaror sharoitda ishlashga tayyor bo‘lgan kompaniyalarning barqaror rivojlanishi uchun qulay muhit yaratadi.

Uzoq muddatli istiqbolda eskrou-hisobvaraqlarning joriy etilishi ko‘chmas mulk bozoridagi o‘zaro munosabatlar modelini tubdan o‘zgartirishi mumkin: fuqarolarning mablag‘lari endi qurilishni bevosita moliyalashtirish uchun foydalanilmaydi, quruvchi esa o‘z majburiyatlarini bajarish uchun to‘liq mas’uliyatni o‘z zimmasiga oladi. Bu jarayon iste’molchilar, banklar va davlat uchun yanada bashorat qilinadigan bo‘lishiga olib keladi.

O‘zbekiston uchun bu nafaqat shu yo‘lni takrorlash, balki boshqalarning xatolarini inobatga olgan holda uni yanada samaraliroq qilish imkoniyatidir. Eskrou tizimini sivilizatsiyalashgan, yetuk ko‘chmas mulk bozori tomon qo‘yilgan qadam sifatida baholash lozim.

Sizningcha, bu o'zgarishlar bizning sharoitimizda natija beradimi? Fikr-mulohazalaringizni quyida bildiring.