Налоговый вычет при продаже квартиры в Узбекистане в 2025 году: полный разбор и примеры расчётов

При продаже квартиры в Узбекистане продавец может столкнуться с налогом на доход физических лиц. Но далеко не всегда этот налог нужно платить — в ряде случаев действует налоговый вычет или полное освобождение от налога.

В 2025 году обновлённый Налоговый кодекс закрепил единые правила для сделок с недвижимостью, уточнил порядок подтверждения расходов и ввёл электронную подачу деклараций через порталы my.gov.uz и soliq.uz.

Разберём подробно, когда налог взимается, как рассчитать сумму к уплате и как воспользоваться вычетом, чтобы не переплатить.

• Единая ставка НДФЛ для физических лиц при продаже недвижимости осталась на уровне 12 %.
• Введено уточнение: налог уплачивается только с разницы между продажной и покупной ценой, если квартира была куплена по договору купли-продажи, строительства или приватизации.
• Введена возможность электронной регистрации вычета через личный кабинет на soliq.uz.
• Срок владения, дающий право на полное освобождение от налога, — 3 года.
• Если объект получен в дар от близких родственников (родителей, супругов, детей, братьев, сестёр) — вычет применяется с момента регистрации собственности, а не с даты договора дарения.
• При продаже долей в квартире каждый совладелец рассчитывает налог отдельно.

Налог на доход от продажи недвижимости уплачивается, если выполняются оба условия:

1. 1Вы — физическое лицо, а не юридическое.
2. 2Вы продали квартиру дороже, чем приобрели, и владели ею менее трёх лет.

Если квартира находилась в собственности более 3 лет — налог не взимается.

• Квартиры и жилые дома;
• Комнаты, доли в квартирах;
• Земельные участки;
• Нежилые помещения (если оформлены на физлицо).

Налоговый вычет — это сумма, которая уменьшает облагаемый доход при продаже квартиры.

Вычет применяется в двух вариантах:

1. 1По расходам на приобретение — если вы можете подтвердить, за сколько купили квартиру.
2. 2Фиксированный вычет — если документов нет: применяется стандартный размер, равный минимальному необлагаемому доходу (МРЗП × 120).

• Налог = (Цена продажи − Цена покупки)×12 Налог

• Налог = (Цена продажи−Вычет)×12 Налог

где

• “Цена покупки” — фактические расходы, указанные в договоре купли-продажи;
• “Вычет” — 120 × МРЗП (на 2025 г. МРЗП ≈ 980 000 сум → 117 600 000 сум).

• Куплена в 2023 г. за 700 млн сум
• Продана в 2025 г. за 1 млрд сум
• Срок владения < 3 лет

Разница: 300 млн сум Налог: 300 000 000 × 12 % = 36 000 000 сум

• Продана за 1 млрд сум
• Вычет = 117 600 000 сум Налог: (1 000 000 000 – 117 600 000) × 12 % = 106 512 000 сум

• Куплена в 2021 г.
• Продана в 2025 г. Налог = 0 (полное освобождение).

Чтобы применить вычет по реальным расходам, соберите:

1. 1Договор купли-продажи (или долевого участия / приватизации).
2. 2Платёжные документы — квитанции, банковские переводы, акты приёма-передачи.
3. 3Выписку из кадастра с датой регистрации права.
4. 4Справку из банка при ипотеке — подтверждение полной оплаты.
5. 5Квитанции о расходах на ремонт (если они включены в базу).

Если квартира покупалась в иностранной валюте, расходы пересчитываются в сум по курсу ЦБ на дату покупки.

1. 1Авторизуйтесь через OneID.
2. 2Перейдите в раздел «Декларации физических лиц».
3. 3Заполните форму: адрес квартиры, дата продажи, цена сделки.
4. 4Прикрепите подтверждающие документы (договор, выписку, квитанции).
5. 5Система автоматически рассчитает налог и сформирует счёт на оплату.

• Подать декларацию — до 1 апреля 2026 года (за 2025 год).
• Оплатить налог — до 1 июля 2026 года.

Оплату можно внести онлайн через Uzum Bank, Click, Payme или в кассе ГНИ.

• Сохраняйте все договоры и квитанции. Даже мелкие платежи за ремонт или оформление увеличивают сумму расходов и уменьшают налог.

• Дождитесь 3 лет владения. Если время позволяет, выгоднее продать после трёхлетнего срока — налог = 0.

• Продавайте как единственное жильё при одновременной покупке нового — можно применить льготу.

• Используйте совместную собственность. Если квартира в долях, налог распределяется между владельцами, что уменьшает нагрузку на каждого.

• Проверяйте рыночную цену. Если продать по документам дороже, чем реально оплачено, налоговая может доначислить НДФЛ по справедливой стоимости.

1. 1Не сохраняют документы о покупке. Без них придётся применять фиксированный вычет, что повышает налог.
2. 2Занижают цену в договоре. Опасно: при проверке сделка может быть признана фиктивной, а налог доначислен.
3. 3Продают долю без уведомления совладельцев. Может привести к признанию сделки недействительной.
4. 4Неправильно считают срок владения. Он начинается с даты регистрации права в кадастре, а не с даты договора.
5. 5Не подают декларацию. Штраф — до 20 % от суммы налога + пеня за каждый день просрочки.

• Q1. Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, купленную 4 года назад? Нет, если с даты регистрации собственности прошло более 3 лет — налог = 0.

• Q2. Что если я продал дешевле, чем купил? Налог не взимается, так как дохода нет.

• Q3. Как подтвердить цену покупки, если платил наличными? Необходимо иметь договор и расписку продавца или акт приёма-передачи с указанием суммы.

• Q4. Можно ли учесть расходы на ремонт? Да, если ремонт был капитальным и подтверждён квитанциями / актами.

• Q5. Я пенсионер. Плачу ли налог? Пенсионеры имеют право на льготу — при заявлении в ГНИ налог может быть полностью или частично освобождён.

• Q6. Что делать, если не успел подать декларацию? Подать как можно скорее и оплатить налог + пеню за просрочку, чтобы избежать штрафа.

• Q7. Нужно ли платить налог, если квартира подарена ребёнку? Нет, дарение между близкими родственниками не облагается.

Вычет при продаже квартиры — не просто формальность, а инструмент экономии. В 2025 году правила стали прозрачнее, но ответственность за точность данных выше. Главное — подтвердить реальные расходы, вовремя подать декларацию и сохранить все документы.

Понимание вычетов позволяет планировать сделки грамотно: иногда выгоднее подождать пару месяцев, чем заплатить десятки миллионов сум из-за спешки.

Разобрались с налогами и хотите быстро продать свою квартиру – разместите объявление на my.salomuy.uz.