Ўзбекистонда квартира сотиб олишдан олдин уни қандай текшириш керак: харидорлар учун тўлиқ қўлланма

Иккиламчи бозордан квартира сотиб олиш фойдали нарх ва юқори хавф ўртасидаги мувозанатдир. Айниқса, 2025 йилда Ўзбекистонда қонунчилик янгиланган, рақамли реестрлар аҳамияти ошган ва фирибгарлик схемалари тобора мураккаблашиб бораётган шароитда бу масала янада долзарб.

Иккиламчи квартира сотиб олишни режалаштирган ҳар бир киши масалага жиддий ёндашиши лозим: нафақат плитка ва гулқоғозларни кўздан кечириш, балки юридик "тозалик", техник ҳолат, объект тарихи, тўловлар ва битимнинг расмийлаштириш жараёнини синчиклаб текшириш зарур.

Ушбу мақолада сиз тизимли, амалий маслаҳатларга эга бўласиз.

Ўзбекистонда кўчмас мулк билан боғлиқ битимлар тизимидаги ўзгаришлар (2024-2025)

• "Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни давлат рўйхатидан ўтказиш тўғрисида"ги Қонун (2022 йил 28 ноябрдаги ЎРҚ-803-сон) рўйхатдан ўтказиш тартиби, рўйхатга олувчиларнинг мажбуриятлари, рад этиш муддатлари ва асосларини белгиловчи асосий ҳужжат ҳисобланади.
• Эндиликда кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни рўйхатдан ўтказиш мажбурий бўлиб, фақат давлат реестрида қайд этилгандан сўнггина ҳуқуқнинг ўтиши амалга ошган ҳисобланади.
• Онлайн хизматларнинг жорий этилиши: ДХМ, ЯИДХП, davreestr.uz портали орқали кўчмас мулк объекти тўғрисидаги маълумотларни сўраш, юкламаларни ва ҳуқуқларнинг ўтиш тарихини текшириш имконияти яратилди.
• 2024-2025 йилларда рўйхатга олувчиларнинг масъулияти кучайтирилди ва ҳужжатларни текшириш жараёни қаттиқлаштирилди: хато ва номувофиқликлар кўпинча рўйхатга олиш жараёнининг тўхтатилишига сабаб бўлмоқда.
• Рақамли ҳужжатлар, кадастр паспортлари ва хизматлар (кадастр, нотариуслар, судлар) ўртасидаги идоралараро ҳамкорликнинг оммалашуви ортиб бормоқда.

Бу ўзгаришлар қуйидагиларни англатади: харидор энди рақамли текширув имкониятларидан фойдаланиши мумкин (ва керак), бироқ ҳужжатлардаги хатолар (ҳатто "кичик" бўлса ҳам) осонроқ аниқланади - шаклнинг бузилиши, имзонинг йўқлиги, маълумотларнинг номувофиқлиги рўйхатдан ўтказишни рад этиш учун асос бўлиши мумкин.

Маслаҳатлар билан танишишдан олдин олдин нималар билан тўқнашишингиз мумкинлигини тушуниш муҳим:

• Ҳуқуқий "кутилмаган ҳолатлар": қалбаки ҳужжатлар, ўзгаришлар, ҳуқуқни белгилаш занжиридаги хатолар
• Қонунийлаштирилмаган қайта режалаштиришлар: кўчирилган деворлар, ноқонуний қурилмалар
• Қарзлар ва гаровлар: квартира банкка гаровга қўйилган, суд низоси предметига айланган ёки рўйхатдан ўтказиш ҳаракатлари тақиқланган бўлиши мумкин
• Қарзлар ва коммунал мажбуриятлар: тўпланиб қолган коммунал тўловлар, жарималар, тўланмаган солиқлар
• Яширин нуқсонлар: носоз электр симлари, қувурлар, намлик, моғор, муҳандислик тизимларининг эскириши
• Тўлов ва ҳуқуқни ўтказишда фирибгарлик хавфи: рўйхатдан чиқмаган шахслар, сохта тилхатлар, рўйхатдан ўтказишдан олдин пул тўлаш билан боғлиқ муаммолар
• Рўйхатдан ўтказишнинг тўхтатилиши: агар ҳужжатлар нотўғри расмийлаштирилган бўлса, рўйхатга олувчи рўйхатдан ўтказишни тўхтатиши ёки рад этиши мумкин

• Ҳужжатларнинг асл нусхаларини (ёки нотариал тасдиқланган нусхаларини) сўраб олинг.
• Сотувчининг паспорти ёки шахсини тасдиқловчи ҳужжатини текширинг: Ф.И.Ш., туғилган санаси, паспорт серияси, рақами - барчаси маълумотнома ва кўчирмаларда кўрсатилганларга мос келиши шарт.
• Сотувчининг эгалик ҳуқуқини тасдиқловчи ҳужжатларни сўранг: олди-сотди шартномаси, хусусийлаштириш, ҳадъя, мерос шартномаси ва бошқалар.
• Мулк ҳуқуқининг ўтиш занжирини (ким, қачон, қайси ҳужжат орқали ) синчиклаб ўрганинг.
• Юридик имзолар, муҳрлар, нотариал тасдиқларнинг тўғрилигини текширинг - битта имзо ёки муҳрнинг йўқлиги рўйхатга олувчи томонидан рад этилишига сабаб бўлиши мумкин.
• Агар сотувчи ишончли вакил орқали иш юритаётган бўлса, нотариал ишончномани талаб қилинг. Унда объект (манзил, кадастр рақами, қават ва ҳоказо) аниқ кўрсатилган бўлиши шарт.

davreestr.uz портали, Ягона интерактив давлат хизматлари портали ёки ДХМ орқали кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқлар ёки кадастр давлат реестридан кўчирма олинг.

• Мулкдор ёки сотувчининг Ф.И.Ш

• Манзили

• Кадастр рақами

• Майдони

• Қавати

• Ҳуқуқларни ўтказиш тарихи (сана, ҳужжат, томонлар)

• Юкламалар, тақиқлар, суд қарорларининг мавжудлиги

• Қайд этилган ўзгаришлар - қайта режалаштиришлар, учинчи шахсларнинг даъволари.

Кўчирма маълумотларини сотувчи тақдим этган маълумотлар билан солиштиринг.

Ҳар қандай номувофиқлик текшириш ёки рад этиш учун асосдир.

• Сотувчининг паспортини кўчирма билан солиштиринг: Ф.И.Ш., туғилган санаси, серияси/рақами.
• Сотувчининг муомалага лаёқати чекланмаганлиги, муомалага лаёқатсиз деб топилмаганлиги ва васийлик остида эмаслигига ишонч ҳосил қилинг.
• Шубҳа туғилса, фуқаролик муомала лаёқати ҳолати тўғрисидаги маълумотномани сўраб олинг.
• Агар сотувчи юридик шахс бўлса (турар-жой секторида камдан-кам учрайди) - уставини, рўйхатдан ўтганлик ҳужжатларини, директор ваколатларини ва гувоҳномаларини синчиклаб ўрганиб чиқинг.

• Реестр кўчирмасидаги "юкламалар/чекловлар/тақиқлар" бўлимини текширинг.
• Маҳаллий ҳокимият органларидан коммунал тўловлар ва кўчмас мулк солиқлари бўйича қарздорлик йўқлиги ҳақидаги маълумотномани сўраб олинг.
• Суд маълумотлар базаларини (туман, шаҳар даражасида) даъволар, хатлашлар, кўчмас мулк объектига нисбатан даъволар мавжудлиги юзасидан текширинг.
• Кўчмас мулкка нисбатан рўйхатдан ўтказиш ҳаракатларига тақиқ ёки хатлаш қўйилмаганлигига ишонч ҳосил қилинг (баъзан бундай тақиқларни суд ижрочилари қўяди).

• Квартиранинг ҳозирги режасини техник/кадастр паспортидаги режа билан солиштиринг.
• Агар сотувчи ўзгаришлар бўлганини кўрсатса (деворлар кўчирилган, хоналар бирлаштирилган, қўшимча қурилмалар қўшилган), ундан қайта режалаштиришни қонунийлаштириш ҳужжатларини (муниципалитет қарори, қайта қуриш учун рухсатнома) талаб қилинг.
• Агар қайта режалаштириш қонунийлаштирилмаган бўлса, уни аввалги ҳолатига қайтаришни талаб қилиш ёки мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказишни рад этиш мумкин.
• Айниқса, юк кўтарувчи деворлар, ораёпмалар, дераза ўринлари, балконларни кенгайтириш ва бошқаларга оид ўзгаришлар алоҳида эътибор талаб қилади.

• Пойдевор ҳолати - ёриқлар, қийшайишлар, чўкиш
• Бино ташқи кўриниши, намлик излари, шикастланишлар мавжудлиги
• Том - сув ўтказиши, қоплама ҳолати
• Кириш йўлаги, зинапоя майдони, ёритиш, эшиклар, деразалар, лифт - хизмат кўрсатиш даражаси, нуқсонлар
• Умумий фойдаланишдаги коммуникациялар: сув таъминоти устунлари, канализация, умумий мақсадлардаги электр таъминоти

• Хонадон режаси билан таққосланг: деворлар, эшиклар, деразалар, ҳожатхоналар - техник режага мослигини текширинг
• Шифтлар, деворлар, поллар ҳолати - намлик, доғлар, ёриқлар, шакл ўзгаришлари йўқлигига ишонч ҳосил қилинг
• Деразалар / эшик блоклари - сифати, зичлиги, ромлар ҳолатини ўрганинг
• Электр тизими: розеткалар, ўчиргичлар ҳолатини ўрганинг
• Сантехника / қувурлар / канализация: сув сизиши, шовқин, эскириш, уланишлар сифатини текшириш
• Иситиш тизими / радиаторлар: "совуқ ҳудудлар" йўқлигига ишонч ҳ
• Шамоллатиш / сўриш тизимлари / вентиляция йўллари
• Интернет / телефон / алоқа кабеллари
• Ички безак / пардозлаш: сифати, сувоқ / плитка остидаги яширин нуқсонлар
• Шовқин изоляцияси, ёритилганлик ва деразадан кўриниш

Ўзбекистонда 2025 йилда харидор бир нечта асосий рақамли воситалардан фойдаланиш имкониятига эга бўлади:

Ушбу хизматлардан фойдаланиш шартномани имзолашдан ва хонадонни кўздан кечиришдан олдин муҳим босқич ҳисобланади.

Барча ҳужжатлар текширилган ва хонадон "тоза" бўлса ҳам, ҳужжатларни расмийлаштириш ва ҳуқуқларни ўтказиш жараёни эҳтиёткорликни талаб қилади:

• Манзил, кадастр рақами, сумма, шартлар, муддатлар, томонларнинг мажбуриятлари қайд этилган ёзма дастлабки шартномани расмийлаштиришингиз лозим.

• Закалат ёки бўнак: тўловларни ёзма равишда қайд этинг (тилхатлар, банк ўтказмалари, квитанциялар). Катта миқдордаги пулларни "ҳужжатсиз нақд пул" кўринишида берманг.

• Шартномада сотувчининг янги яшовчиларни киритмаслик, рўйхатдан ўтказиш жараёни тугагунча объект билан боғлиқ битимлар тузмаслик мажбурияти кўрсатилиши мумкин.

• Рўйхатдан ўтказувчи органга тўлиқ ҳужжатлар тўпламини топшириш: кўчирмалар, шартнома, техник ҳужжатлар, розиликлар, квитанциялар ва бошқалар.

• Рўйхатдан ўтказиш муддатида якунланганига ишонч ҳосил қилинг (қонунда эътирозлар бўлмаса, 2 иш куни белгиланган).

• Рўйхатга олувчи сизни янги мулкдор сифатида қайд этганини текширинг.

• Рўйхатдан ўтказиш тугаб, расмий кўчирма/гувоҳнома олганингиздан сўнг, якуний тўловни амалга оширинг (агар сумманинг бир қисми қолган бўлса).

• Объектнинг ҳолати, ваколатлар, калитларни топшириш ва бошқаларни қайд этган ҳолда квартира қабул қилиш-топшириш далолатномасини имзоланг.

• Барча нусхалар, квитанциялар, кўчирмалар, сотувчи билан ёзишмалар, шартнома нусхалари, кўздан кечириш ва қабул қилиш-топшириш далолатномаларини сақланг.

• Имкон бўлса, ҳужжатлар нусхаларини нотариусда тасдиқлатинг.

• Баъзи ҳолларда мулк ҳуқуқини суғурталаш мумкин - ҳудудингизда бундай хизмат мавжудлигини текширинг.

• Сотувчидан кафолат шартномаси (маълум вақт ичида юридик камчиликларни бартараф этиш) олиш мумкин.

Қуйида ўзингиз билан олиб юришингиз мумкин бўлган қисқа чек лист билан танишиб чиқишингиз мумкин:

• Пойдевор, ташқи кўриниш, том, кириш йўлаги  

• Шифтлар, деворлар, поллар, деразалар, эшиклар  

• Электр жиҳозлари, сантехника, иситиш тизими, шамоллатиш  

• Шовқин изоляцияси, ёритиш, коммуникациялар

Сотувчи балконни хона билан бирлаштирган, юк кўтарувчи деворнинг бир қисмини олиб ташлаган, ҳожатхона жойлашувини ўзгартирган, аммо бунга рухсат олмаган.

Объект сотувчининг тадбиркорлик кредити бўйича банк гарови предмети бўлган.

Сотувчи ишончнома асосида сотган. Харидор пулни тўлаган, аммо мулкнинг ҳақиқий эгаси битимга эътироз билдирган ва суд уни ҳақиқий эмас деб топган.

• Сотувчи билан шахсан мулоқот қилинг, паспортини, унинг ҳақиқийлигини ва имзосини кўрсатишни талаб қилинг
• Ҳеч қачон катта суммани "ҳужжатларсиз нақд пул" шаклида тўламанг
• Барча ҳужжатлар тўғри расмийлаштирилганлигини ва давлат рўйхатидан ўтказиш талабларига мос келишини текширинг
• Асло "оғзаки ваъдалар"ни қабул қилманг - ҳамма нарса ёзма шартномада акс эттирилиши шарт
• Имкон бўлса, хавфсиз механизмлардан фойдаланинг: пулни шартли сақлаш, нотариал назорат
• Шубҳа туғилганда юрист, нотариус ёки мутахассисни жалб этинг
• Маълумотларни расмий манбалар (реестр, суд базалари) орқали текширинг
• Агар сотувчи текширувларга қаршилик кўрсатса, ҳужжатларни яширса ёки рўйхатдан ўтказишдан олдин тўловни талаб қилса - бу жиддий огоҳлантирувчи сигнал

• Q1. Ҳуқуқни давлат рўйхатидан ўтказиш қанча вақт олади? Қонунда 2 иш куни муддати белгиланган, агар ҳужжатлар тўғри расмийлаштирилган ва эътирозлар бўлмаса. Камчиликлар аниқланса, рўйхатга олиш 3 кунгача тўхтатиб турилиши мумкин.

• Q2. Қайта режалаштириш қонунлаштирилмаган бўлса, нима қилиш керак? Сотувчидан битимдан олдин уни қонунлаштириш ёки шартномага хонадонни асл ҳолатига қайтариш мажбуриятини киритишни талаб қилишингиз мумкин. Агар қайта режалаштириш хавфсизликка таҳдид солса (юк кўтарувчи деворлар, қаватлараро ёпмалар) - хариддан воз кечиш мақсадга мувофиқ.

• Q3. Квартира сотиш учун ишончномадан фойдаланиш мумкинми? Ҳа, аммо ишончнома нотариал тасдиқланган бўлиши ва унда битим объекти (манзили, кадастр рақами, қавати) аниқ кўрсатилган бўлиши шарт. Унинг амал қилиш муддати, ваколатлари ва ҳақиқийлигини текшириб кўринг.

• Q4. Коммунал тўловлар ва солиқлар бўйича қарздорлик йўқлигини қандай текшириш мумкин? Коммунал хизматлар, маҳаллий ўзини ўзи бошқариш органлари ва солиқ идораларидан маълумотномалар сўранг. Баъзи маълумотларни онлайн порталлар ва маҳаллий хизматлар орқали олиш имконияти мавжуд.

• Q5. Чет элликлар Ўзбекистонда иккиламчи бозордаги квартираларни сотиб олишлари мумкинми? Ҳа, чет элликлар уй-жой (квартиралар, бинолар) сотиб олишлари мумкин, бироқ минтақага қараб баъзи чекловлар ва талабларни ҳисобга олишлари керак (масалан, яшаш учун рухсатномасиз минимал нарх талаби).

• Q6. Рўйхатга олувчи рўйхатдан ўтказишни рад этса, нима қилиш керак? Ёзма асосланган рад жавобини сўранг, аниқланган камчиликларни бартараф этинг, қарор устидан белгиланган тартибда шикоят қилинг.

• Q7. Реестрдан кўчирма ишончли ҳужжат ҳисобланадими? Кўчирма муҳим ва расмий ҳужжат бўлса-да, ундаги маълумотларни сотувчининг ҳужжатлари, техник чизмалар ва хонадоннинг ҳақиқий ҳолати билан солиштириб кўриш лозим. Кўчирма фақат бошланғич нуқта бўлиб, тўлиқ кафолат бермайди.

Иккиламчи бозордан квартира сотиб олиш - ҳаётингизнинг молиявий хавфсизлиги ва қулайлиги учун пойдевор яратиш демакдир. Бироқ бу пойдевор мустаҳкам бўлиши шарт. Барча йўналишлардаги - ҳуқуқий, техник ва рақамли экспертиза "жозибадор нарх" аслида тузоқ эмаслигини кафолатлайди.

Агар сиз ишончли таклиф излаётган бўлсангиз ва битим хавфсизлигига ишонч ҳосил қилмоқчи бўлсангиз, SalomUy платформасидан фойдаланинг. Бу ерда иккиламчи уй-жой бўйича долзарб эълонлар тўпланган. Сиз сайтнинг иккиламчи бозордан квартира сотиб олиш бўлимидан бошлашингиз мумкин: ikkilamchi.salomuy.uz.