Как проверить квартиру перед покупкой в Узбекистане: полный гид для покупателей

Покупка квартиры на вторичном рынке — это баланс между выгодной ценой и повышенным риском. Особенно в 2025 году в Узбекистане, когда законодательство обновилось, цифровые реестры набирают вес, а мошеннические схемы становятся всё более изощрёнными.

Каждый, кто рассматривает покупку вторичной квартиры, должен подойти к делу вдумчиво: не просто осмотреть плитку и обои, а проверить юридическую “чистоту”, техническое состояние, историю объекта, платежи и оформление сделки.

В этой статье вы получите системный, экспертно-деловой алгоритм — как действовать по шагам, что обязательно проверить, где подстерегают ловушки и как обезопасить себя.

• Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” (ЗРУ-803 от 28 ноября 2022 г.) стал ключевым документом, определяющим порядок регистрации, обязанности регистраторов, сроки и основания отказов.
• Регистрация прав на недвижимость теперь обязательна, и переход права считается совершённым лишь после записи в государственном реестре.
• Внедрение онлайн-сервисов: через ЦГУ, ЕПИГУ, портал davreestr.uz можно запросить сведения об объекте недвижимости, проверить обременения, историю переходов прав.
• Усиление ответственности регистраторов и усиленная проверка документов в 2024–2025 годах: ошибки и несоответствия чаще приводят к приостановкам регистраций.
• Растёт популярность цифровых документов, кадастровых паспортов, межведомственного взаимодействия между службами (кадастр, нотариусы, суды).

Эти изменения означают: покупатель теперь может (и должен) воспользоваться возможностями цифровой проверки, но ошибки в документах (даже “небольшие”) легче вскрываются — нарушение формы, упущенная подпись, несоответствие данных могут стать основанием для отказа в регистрации.

Перед тем как погрузиться в алгоритм, важно осознать, с чем вы можете столкнуться:

• Юридические “сюрпризы”: поддельные документы, незарегистрированные переходы прав, ошибки в цепочке правоустановления
• Неузаконенные перепланировки: стены перенесены, перекрытия изменены, незаконные пристройки
• Обременения и залоги: квартира может быть заложена банку, быть предметом судебного спора, иметь запрет на регистрационные действия
• Долги и коммунальные обязательства: накопленные платежи по коммунальным услугам, штрафы, неоплаченные налоги
• Скрытые дефекты: плохая проводка, трубы, влажность, плесень, износ инженерных систем
• Риск мошенничества в оплате и передаче права: “подставные лица”, фальшивые расписки, передача денег до регистрации
• Регистрационные приостановки: если документы оформлены с ошибками, регистратор может приостановить регистрацию или отказать

Знание этих рисков делает вас более внимательным на каждом этапе.

Этот раздел — основа вашей практической работы. Пройдём от документов к осмотру и оформлению.

• ФИО собственника / продавца

• Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж

• Историю переходов прав (дата, документ, стороны)

• Наличие обременений, запретов, судебных решений

• Записываемые изменения — перепланировки, притязания третьих лиц

• Состояние фундамента — трещины, перекосы, оседание

• Фасад здания, наличие следов влаги, разрушений

• Крыша — протечки, состояние покрытия

• Подъезд, лестничная клетка, освещение, двери, окна, лифт — частота обслуживания, дефекты

• Общедомовые коммуникации: стояки водоснабжения, канализация, электропитание общего назначения

• Сопоставление планировки: стены, двери, окна, санузлы — соответствует ли техплану

• Состояние потолков, стен, полов — влажность, пятна, трещины, деформации

• Окна / дверные блоки — качество, герметичность, состояние рам

• Электрика: розетки, выключатели, наличие заземления, состояние щитка, предохранители

• Сантехника / трубы / канализация: проверка на утечки, шум, износ, качество соединений

• Отопление / батареи: равномерное отопление, нет “холодных зон”

• Вентиляция / вытяжки / вентиляционные шахты

• Интернет / телефон / кабели связи

• Интерьер / отделка: качество, скрытые дефекты под слоем штукатурки / плитки

• Шумоизоляция, освещение и вид из окон

В Узбекистане в 2025 году покупатель имеет доступ к нескольким ключевым цифровым инструментам:

Использование этих сервисов — важный этап ещё до подписания договора и до осмотра квартиры.

Даже если все документы проверены и квартира “чистая”, процесс оформления и передачи прав требует осторожности:

• Оформляйте письменный предварительный договор, где фиксируется: адрес, кадастровый номер, сумма, условия, сроки, обязанности сторон.

• Задаток или аванс: фиксируйте платежи письменно (расписки, банковские переводы, квитанции). Не отдавайте крупные суммы “наличкой без документации”.

• Ключи и фактический доступ в квартиру лучше передавать после регистрации права или по договорённому безопасному механизму (например, эскроу-счет).

• В договоре можно прописать, что продавец обязуется не вводить новых жильцов, не совершать сделки с объектом до регистрации.

• Подача полного комплекта документов в регистрирующий орган: выписки, договор, технические документы, согласия, квитанции и т.д.

• Следите, чтобы регистрация была завершена в срок (закон предусматривает 2 рабочих дня при отсутствии замечаний).

• Проверяйте, чтобы регистратор оформил запись о вас как новом собственнике.

• После того как регистрация состоялась и вы получили официальную выписку / свидетельство — совершайте окончательную оплату (если оставалась часть суммы).

• Подписание акта приёма-передачи квартиры с фиксированием состояния объекта, полномочий, передачи ключей и пр.

• Сохраняйте все копии, квитанции, выписки, переписки с продавцом, копии договора, акты осмотра и приёма-передачи.

• Если есть возможность, заверьте копии документов у нотариуса.

• Фундамент, фасад, крыша, подъезд  
• Потолки, стены, полы, окна, двери

• Электрика, сантехника, отопление, вентиляция  

• Шумоизоляция, освещение, коммуникации

Покупатель заключил сделку, опираясь на технический план, в котором указана площадь 100 м². На деле квартира оказалась 95 м²: часть площади была “отжата” под лоджии или встроенные шкафы, не отражённые в плане. Регистратор при регистрации затребовал корректировку документов, и сделка затянулась.

Продавец объединил балкон с комнатой, снял часть несущей стены, изменил конфигурацию санузла, но не получил разрешение. После передачи права покупателю органы потребовали восстановить планировку или узаконить её — затраты оказались значительными.

Объект был предметом залога банка по предпринимательскому кредиту продавца, и банк предъявил требования после продажи. Покупатель, не проверив обременения, оказалcя втянут в судебный спор.

Продавец оформил доверенность на подставное лицо, которое заключило договор купли-продажи. Покупатель заплатил деньги, но собственник (настоящий) оспорил сделку, и суд признал её недействительной.

Такое случается, особенно если не проверяли подлинность доверенности, не видели продавца лично или не записали в договор условия, защищающие покупателя.

• Общайтесь лично с продавцом, требуйте показать паспорт, его подлинность, подпись
• Никогда не передавайте крупную сумму “наличкой без документации”
• Убедитесь, что все документы оформлены корректно и совместимы с государственной регистрацией
• Ни в коем случае не принимайте “устные обещания” — всё должно быть в письменном договоре
• При возможности используйте безопасные механизмы: эскроу-счета, условное хранение денег, нотариальное сопровождение
• Привлекайте юриста / нотариуса / специалиста при сомнениях
• Проверяйте информацию через официальные ресурсы (реестр, судебные базы)
• Если продавец сопротивляется проверкам, скрывает документы или просит заплатить раньше регистрации — это серьёзный сигнал

• Q1. Сколько времени занимает государственная регистрация права? Закон предусмотрел срок 2 рабочих дня, если документы оформлены правильно и нет замечаний. При недостатках регистрация может быть приостановлена на до 3 дней.

• Q2. Что делать, если перепланировка не узаконена? Вы можете потребовать от продавца узаконить её до сделки или включить в договор пункт, что он обязан вернуть квартиру к исходному состоянию. Если перепланировка угрожает безопасности (несущие стены, перекрытия) — отказаться от покупки.

• Q3. Можно ли использовать доверенность для продажи квартиры? Да, но доверенность должна быть нотариальной, с чётким указанием объекта сделки (адрес, кадастровый номер, этаж). Проверьте её срок действия, полномочия и подлинность.

• Q4. Как проверить, нет ли долгов по коммунальным платежам и налогам? Запросите справки в коммунальных службах, в органах местного самоуправления, у налоговых органов. Некоторые данные могут быть доступны через онлайн-порталы и местные службы.

• Q5. Могут ли иностранцы покупать квартиры во вторичке в Узбекистане? Да, иностранцы могут приобретать жильё (квартиры, здания), но с учётом некоторых ограничений и требований в зависимости от региона (например, минимальная стоимость без вида на жительство).

• Q6. Что делать, если регистратор отказал в регистрации? Попросите письменный мотивированный отказ, исправьте выявленные недостатки, обжалуйте решение в установленном порядке (апелляционный порядок / судебная защита).

• Q7. Достаточно ли доверять выписке из реестра? Выписка — важный и официальный документ, но её данные нужно сверять с документами продавца, техническими планами и состоянием квартиры. Выписка — отправная точка, не гарантия.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это фундамент, на котором строятся финансовая безопасность и комфорт вашей жизни. Но фундамент должен быть прочным. И экспертиза на всех уровнях — юридическая, техническая, цифровая — гарантирует, что “приятная цена” не окажется ловушкой.

Если вы находитесь на этапе поиска надежного предложения и хотите иметь уверенность в безопасности сделки, воспользуйтесь платформой SalomUy — здесь собраны актуальные объявления по вторичному жилью от собственников: ikkilamchi.salomuy.uz