Впервые за последние годы в Узбекистане зарплаты росли быстрее цен на недвижимость — аналитика ЦБ

В 2025 году на рынке недвижимости Узбекистана произошло важное изменение, которого не наблюдали последние несколько лет: средние зарплаты населения росли быстрее, чем стоимость жилья. Это отмечено в обзоре финансовой стабильности Центрального банка по итогам первого полугодия 2025 года.

Такой сдвиг указывает на постепенное восстановление покупательной способности населения и снижение перегрева на рынке жилья.

Центральный банк фиксирует постепенное приближение спроса и предложения к равновесию. Главные тенденции:

• Снижение спекулятивного спроса
• Рост предложения новых объектов
• Замедление роста цен на жильё
• Укрепление доходов населения
• Умеренное смягчение условий ипотечного кредитования

Все это создает условия для более стабильного рынка без резких скачков цен.

Во втором квартале 2025 года:

• Фундаментальная цена: 9,1 млн сумов за м²
• Рыночная цена: около 9,4 млн сумов
• Разница: всего 4% (В начале года — 17%)

Это говорит о том, что рынок стал менее перегретым: цены приблизились к объективным экономическим показателям.

С января по июнь 2025 года:

• Объем строительных работ: 137,6 трлн сумов
• Доля в ВВП: 17%
• Рост к аналогичному периоду 2024 года: +72%

Стоимость строительно-монтажных работ также выросла, но умеренно — на 6,3%.

Вывод: рынок активно насыщается новыми объектами, что снижает давление на цены.

Одним из признаков снижения спекулятивного спроса стало:

• Годовое увеличение арендных ставок: всего 12%

Ранее этот показатель был существенно выше.

Замедление роста аренды делает покупку квартиры «для инвестиций» менее привлекательной, что снижает давление на первичный и вторичный рынки.

На начало июля средняя стоимость жилой недвижимости составляла:

• 22% ВВП на душу населения
• Это на 4% ниже, чем год назад

Изменения цен:

• В национальной валюте: -4,9%
• В долларах: -6,2%

Это первое заметное снижение цен с 2021–2022 годов.

По данным ЦБ:

• Рост номинальных зарплат за полугодие: +17%
• Индекс роста цен на недвижимость к зарплате: -0,3

То есть формально жильё стало доступнее, чем годом ранее.

За шесть месяцев 2025 года:

• Заключено 177,5 тыс. договоров купли-продажи (+11%)
• Каждый шестой покупатель — ипотечный заемщик
• Ипотеку получило 31,6 тыс. семей

Параметры ипотечного рынка:

• Средний кредит: ~300 млн сумов
• Средняя ставка: 19,2% (–0,4% за год)
• Средний срок: 17,2 года (+0,5 года)

По оценке ЦБ, именно этот устойчивый отложенный спрос будет поддерживать активность на рынке даже при росте предложения.

Анализ первого полугодия 2025 года показывает:

• Зарплаты растут быстрее цен — доступность жилья улучшается
• Спекулятивный спрос снижается — меньше давления на цены
• Объем строительства рекордный, предложение растет
• Цены в сўмах и долларах снизились
• Ипотека остается востребованной, несмотря на высокую ставку
• Базовый спрос сохраняется из-за большого числа семей без жилья

Эти факторы создают условия для более сбалансированного и предсказуемого рынка недвижимости в 2025–2026 годах.