С 1 июля 2025 года в Узбекистане стартует реформа, призванная кардинально изменить рынок жилья в новостройках. Все расчёты между покупателями и застройщиками отныне будут проходить через эскроу-счета, открытые в банках. Это означает, что средства граждан будут находиться под защитой до момента завершения строительства, а риск потери денег фактически исключается.

Чтобы понять, как это работает на практике, достаточно взглянуть на опыт России. Там аналогичная система была введена в 2019 году — и за шесть лет она не только избавила страну от проблемы обманутых дольщиков, но и полностью перестроила рынок недвижимости.

Ещё в 2018 году рынок жилого строительства в России находился в состоянии затяжного кризиса доверия. По данным Минстроя РФ на середину 2018 года, в реестре проблемных объектов было зарегистрировано 842 объекта, а более 40 тысяч человек признавались обманутыми дольщиками, застройщики банкротились, вернуть средства было невозможно. Деньги от дольщиков поступали напрямую девелоперам — и часто тратились на другие объекты или попросту исчезали.

Подобная практика долгое время была характерна и для Узбекистана: предоплаты за «квартиры на котловане», слабый контроль, отсутствие единых стандартов и механизмов защиты.

С 1 июля 2019 года в России начали действовать эскроу-счета. Суть проста: покупатель переводит деньги за квартиру не застройщику, а в банк, где они хранятся до сдачи дома в эксплуатацию. Только после этого средства перечисляются строительной компании. Если стройка не завершена — банк возвращает деньги владельцу.

Средства на эскроу-счетах в России застрахованы государством — до 10 миллионов рублей. Это делает модель практически безрисковой. Цифры говорят сами за себя.

За пять лет действия реформы в России:

• открыто несколько миллионов эскроу-счетов;

• Совокупный объём кредитных договоров, заключённых застройщиками в рамках проектного финансирования, превысил 20 трлн рублей (≈ более 255 млрд долларов).

• 0 случаев потери средств гражданами в рамках новых сделок;

• доля эскроу-сделок выросла с 8% в 2019 году до более 99% в 2025-м.

Одновременно с этим:

• доверие к покупке жилья на ранней стадии выросло в 2 раза;

• рынок стал более прозрачным;

• девелоперы начали получать проектное финансирование от банков, а не от граждан.

Первые и главные – это граждане. Человек больше не рискует своими накоплениями. Он уверен: либо получит квартиру, либо свои деньги — в полном объёме если застройщик не достроит дом.

Выиграли и добросовестные застройщики: на рынок пришли прозрачные правила, финансовая дисциплина, исчезла конкуренция со стороны «серых» схем. По данным Минстроя РФ, за два года после старта реформы число игроков сократилось с 2900 до 2200, но при этом доля крупных надёжных компаний выросла до 75%.

Банки также стали активными участниками процесса. Они теперь не только хранят деньги покупателей, но и финансируют застройщика, контролируют ход строительства и целевое использование денег, чтобы застройщик не отвлекал средства на другие проекты

Государство, в свою очередь, получило эффективный инструмент– единую информационную систему жилищного строительства в России (ЕИСЖС). Цифровая система позволяет отслеживать состояние каждого объекта в режиме онлайн, включая документацию каждого жилого комплекса и ход строительства. Это исключило возможность злоупотреблений и сократило количество конфликтов между участниками сделок.

Безусловно, реформа потребовала адаптации со стороны девелоперов и банков.

Но рынок прошёл реформу без шоков, без коллапсов, без остановки строительства. Даже в пандемийный 2020 год стройки продолжались, а спрос сохранялся благодаря доверию к новому механизму. Это особенно показательно: в момент, когда во многих странах стройки замораживались, инвестиции останавливались, а покупатели уходили в выжидание, российский рынок смог устоять.

Модель эскроу в том числе играла здесь стабилизирующую роль. Банки продолжали финансировать проекты, потому что знали: деньги дольщиков защищены, схема прозрачна, риски минимальны. Покупатели, в свою очередь, не отказывались от сделок — они видели, что даже в условиях неопределённости их вложения находятся под контролем. Во время пандемии покупатели и застройщики проводили сделки онлайн, включая банки, которые выдавали ипотеку на строящееся жилье без визита в офис.

В результате объёмы строительства не только не снизились, но и в некоторых регионах показали рост. По данным Минстроя РФ, в 2020 году было введено в эксплуатацию 82,2 млн кв. м жилья, что сопоставимо с докризисными уровнями. Продажи новостроек в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, даже увеличились — эффект доверия сработал.

Таким образом, эскроу-система доказала свою устойчивость не только в спокойное время, но и в условиях глобального стресса. Это делает её особенно ценной для стран, которые только начинают путь реформ — ведь она не просто повышает безопасность, но и формирует антикризисный резерв прочности для всей отрасли.

Сегодня Узбекистан начинает переход к системе эскроу, которая уже показала свою эффективность на других рынках. Опыт России демонстрирует, что при правильной реализации такая модель позволяет существенно снизить риски для покупателей, укрепить дисциплину в отрасли и повысить общий уровень доверия к долевому строительству.

Россия за шесть лет прошла путь от кризиса доверия до устойчивой модели долевого строительства. Сегодня там доля сделок через эскроу превышает 99%, а уровень доверия к новостройкам — рекордно высок.

Для застройщиков это означает необходимость адаптироваться к новым требованиям: работать с банковским финансированием, вести прозрачную финансовую отчётность и соблюдать заявленные сроки строительства. В результате рынок становится более структурированным — с одной стороны, он очищается от слабых и недобросовестных участников, с другой — создаёт условия для устойчивого развития тех компаний, которые готовы работать в правовом и финансово стабильном поле.

В долгосрочной перспективе внедрение эскроу-счетов может изменить саму модель взаимодействия на рынке недвижимости: деньги граждан больше не будут использоваться для финансирования стройки напрямую, а застройщик будет нести полную ответственность за выполнение своих обязательств. Это делает процесс более предсказуемым как для потребителей, так и для банков и государства.

Для Узбекистана это возможность не просто повторить этот путь, а сделать его эффективнее, с учётом чужих ошибок. Эскроу — это шаг в сторону цивилизованного, зрелого рынка недвижимости. И это шаг, который невозможно переоценить.

А как вы считаете, это сработает в наших условиях? Оставляйте своё мнение ниже.