В каком районе Ташкента квартиры дешевле: обзор цен на первичное, вторичное жильё и аренду в 2025 году

Рынок недвижимости в Ташкенте продолжает оставаться одним из ключевых индикаторов экономической активности в стране. По данным Узбекской компании по рефинансированию ипотеки, опубликованным в отчёте за второй квартал 2025 года, в столице наблюдается разнонаправленная динамика цен на первичное и вторичное жильё, а также на аренду квартир.

В этом материале мы подробно разберём, в каком районе Ташкента жильё самое дорогое, где найти наиболее доступные варианты, а также проанализируем тенденции изменения цен за последние три месяца.

Ташкент делится на несколько участков с разной ценовой политикой. Цены на квартиры зависят от локации, развитости инфраструктуры, близости к центру и качеству новостроек.

По итогам II квартала:

• Мирабадский район остаётся лидером по дороговизне первичного жилья и аренды.

• Бектемирский район – самый доступный для покупателей на первичном рынке.

• На вторичном рынке Яккасарай демонстрирует самые высокие цены, а Сергели – самые низкие.

Это объясняется уровнем застройки: в Мирабаде сосредоточены премиальные ЖК, рядом находятся деловые и культурные центры. В то же время Бектемир и Сергели – это районы с более скромной инфраструктурой, отдалённые от центра, что отражается на цене.

По данным отчёта, средние цены на первичное жильё в Ташкенте значительно отличаются в зависимости от района. Самым доступным остаётся Бектемир, где квадратный метр стоит в среднем около 10,2 млн сумов. В то же время в престижном Мирабадском районе цена достигает 17,1 млн сумов за кв. м, что почти в два раза выше.

На вторичном рынке разброс цен не такой резкий, но тенденция сохраняется: самый бюджетный вариант можно найти в Сергели — около 11,07 млн сумов за кв. м, тогда как в Мирабаде средняя стоимость доходит до 16,64 млн сумов. Это показывает, что район остаётся ключевым фактором формирования стоимости, а разница между первичкой и вторичкой в некоторых локациях минимальна, что подталкивает покупателей тщательнее сравнивать варианты.

• Мирабад: первичка – 17,162 млн сум/кв. м, вторичка – 16,643 млн, аренда – 137,1 тыс. сум/мес.

• Яккасарай: первичка – 15,682 млн, вторичка – 15,669 млн, аренда – 126,9 тыс.

• Шайхантахур: первичка – 16,241 млн, вторичка – 14,811 млн, аренда – 119,3 тыс.

• Мирзо-Улугбек: первичка – 15,527 млн, вторичка – 13,964 млн, аренда – 109,2 тыс.

• Юнусабад: первичка – 14,345 млн, вторичка – 13,929 млн, аренда – 99 тыс.

• Яшнабад: первичка – 14,599 млн, вторичка – 12,907 млн, аренда – 95,2 тыс.

• Алмазар: первичка – 13,584 млн, вторичка – 12,695 млн, аренда – 95,2 тыс.

• Чиланзар: первичка – 14,028 млн, вторичка – 14,323 млн, аренда – 96,5 тыс.

• Учтепа: первичка – 13,711 млн, вторичка – 13,251 млн, аренда – 86,3 тыс.

• Бектемир: первичка – 10,219 млн, вторичка – 11,202 млн, аренда – 69,8 тыс.

• Сергели: первичка – 11,045 млн, вторичка – 11,071 млн, аренда – 78,7 тыс.

Анализ показывает, что рынок недвижимости в Ташкенте в последние месяцы реагировал на экономические факторы неравномерно. Сегменты и районы демонстрируют разные тренды, и это отражается на ценах на первичное и вторичное жильё, а также на арендном рынке.

• Рост цен: • Мирабад — +0,9%. Район сохраняет привлекательность благодаря развитой инфраструктуре и ограниченному предложению земли. • Яшнабад — +1,3%. Интерес покупателей поддерживается активной застройкой и улучшением транспортной доступности.
• Снижение цен: • Мирзо-Улугбекский район — -3,7% • Сергели — -2,9% • Алмазар — -2,7% • Яккасарай — -3,2% Причины снижения — избыточное предложение, переоценка объектов в прошлом году и сокращение платежеспособного спроса.

• Подорожание: • Мирабад — +3,6%. Вторичка в центре города остаётся востребованной, особенно среди покупателей, которые хотят сразу заехать в готовое жильё без ожидания окончания строительства.
• Снижение: • Яккасарай — -2,9% • Яшнабад — -2,2% • Алмазар — -2,1% Это говорит о том, что собственники квартир готовы уступать в цене ради ускорения сделки, особенно в районах, где предложение превышает спрос.

• Существенный рост: • Алмазар — +5%. Аренда становится всё более востребованной в доступных по цене районах, особенно среди студентов и молодых семей.
• Снижение: • Шайхантахур — -6,3% • Яшнабад — -3,6% Основная причина — миграция арендаторов в локации с лучшим соотношением цены и качества, а также появление новых транспортных развязок.

• Центральные районы сохраняют устойчивый спрос благодаря развитой инфраструктуре, близости к деловым центрам и высокой ликвидности объектов.
• Спальные районы демонстрируют наибольшую коррекцию вниз. Здесь предложение превышает спрос, а покупатели становятся более чувствительными к цене.
• Рынок аренды остаётся наиболее динамичным и зависит от миграции населения и транспортной доступности.

Если цель – покупка на перспективу, стоит обратить внимание на Бектемир и Сергели. Они показывают самую низкую стоимость квадратного метра, что делает их интересными для долгосрочных инвестиций.

Для тех, кто рассматривает аренду, наиболее доступные варианты также находятся в Бектемире (69,8 тыс. сум) и Учтепе (86,3 тыс. сум).

Самая дорогая аренда – в Мирабаде и Яккасарае, что логично для районов с престижной инфраструктурой и близостью к деловым центрам.

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие месяцы рынок первичного жилья останется стабильным, так как спрос поддерживается ипотечными программами. Однако на вторичном рынке возможны колебания в зависимости от активности покупателей.

Также ожидается, что арендные ставки могут снижаться в отдалённых районах и оставаться высокими в центре, где спрос традиционно выше.

• Мирабад и Яккасарай – самые дорогие районы для покупки и аренды жилья.

• Бектемир и Сергели – самые доступные по цене.

• Инвестиционно привлекательны районы с низкой ценой и активной застройкой – Сергели, Бектемир, Алмазар.