Покупка квартиры по доверенности: риски и решения

Доверенность — это официальный документ, по которому один человек (доверитель) передаёт другому (представителю) право совершать определённые действия от своего имени.

В Узбекистане доверенность часто применяется:

• когда владелец находится за рубежом;
• если имущество принадлежит нескольким людям, и один не может участвовать в сделке;
• при продаже наследственной квартиры через одного уполномоченного;
• при покупке новостроек от имени инвестора или застройщика.

Согласно Гражданскому кодексу РУз (ст. 138–146), доверенность имеет силу только в том случае, если она нотариально удостоверена.

Юридически сделка по доверенности допустима, но риск потери денег и имущества здесь гораздо выше, чем при обычной покупке.

Вот самые частые причины:

• Доверенность может быть отозвана. Доверитель имеет право отменить доверенность в любой момент. Если это произойдёт до подписания договора, сделка может быть признана недействительной.

• Поддельные документы. Случаются подделки — от фальшивых нотариальных печатей до подложных подписей. Покупатель часто не может отличить подделку от оригинала.

• Смерть доверителя. Если доверитель умер, доверенность автоматически теряет силу. Если покупатель не знает об этом и передаёт деньги, вернуть их потом почти невозможно.

• Выход за пределы полномочий. Представитель может иметь право только подписать договор, но не принимать оплату. Если в доверенности это не прописано, его действия будут незаконными.

• Наследственные и долевые конфликты. В квартире может быть несколько совладельцев или наследников, не давших согласие. Впоследствии они вправе оспорить сделку.

• Обременения на объект. Если квартира находится под арестом, залогом или по ней есть долги, продажа по доверенности будет аннулирована.

На первичном рынке доверенность часто используется для оформления инвестиций, когда покупатель не может лично подписать договор с застройщиком.

Однако в таких случаях необходимо убедиться, что:

• доверенность выдана именно для этой конкретной стройки;
• застройщик имеет действующую лицензию и зарегистрирован в системе «Шаффоф қурилиш»;
• все документы подписаны нотариально;
• представитель имеет право только подписывать договор, но не распоряжаться деньгами;
• платежи проходят через банк или эскроу-счёт.

Если эти условия не соблюдены, инвестор рискует не получить права собственности даже после завершения строительства.

При продаже наследственного имущества доверенность может выдать только лицо, уже оформившее право собственности на свою долю. Если один из наследников не дал согласия, сделку могут признать недействительной.

Если владелец находится за рубежом, он вправе выдать доверенность на продажу квартиры через консульство Узбекистана.

Чтобы документ был действителен, необходимо:

• оформить доверенность у местного нотариуса;
• поставить апостиль или заверить её в консульстве;
• указать конкретный объект и полномочия представителя.

Без этих условий нотариус в Узбекистане не сможет принять доверенность к регистрации.

Перед сделкой обязательно:

1. 1Проверить доверенность. Убедитесь, что документ выдан нотариусом, не истёк по сроку и не был отозван. Проверить можно через систему e-notarius.uz или у нотариуса.
2. 2Проверить объект. Возьмите свежую выписку из кадастра. Убедитесь, что квартира не арестована, не заложена и не находится под судом.
3. 3Убедиться в личности продавца. Сверьте паспортные данные доверителя и представителя. При сомнениях запросите видеосвязь с реальным владельцем.
4. 4Проверить форму расчёта. Деньги следует переводить только через банк. Не передавайте наличные и не подписывайте расписок без нотариального подтверждения.
5. 5Привлечь юриста. Профессиональный юрист проверит доверенность, историю объекта и подготовит защитные пункты в договор.

• Заключайте сделку только у нотариуса, с регистрацией в кадастре.
• Пропишите в договоре пункт о прекращении сделки при отзыве доверенности.
• Фиксируйте расчёты безналичным способом.
• После регистрации собственности переведите все коммунальные счета на себя.
• Если возможно, проводите сделку напрямую с собственником, а не через представителя.

Некоторые застройщики оформляют доверенности на своих сотрудников для взаимодействия с инвесторами. Это законно, но требует контроля.

Покупателю стоит убедиться, что:

• компания официально зарегистрирована и имеет лицензию;
• доверенность ограничена конкретным проектом;
• в договоре прописаны точные условия оплаты и возврата средств;
• используется эскроу-счёт для защиты инвестора.

Суды Узбекистана регулярно рассматривают дела, связанные с покупкой недвижимости по доверенности. В большинстве случаев причиной признания сделки недействительной становятся:

• отзыв доверенности до момента регистрации;
• смерть доверителя;
• превышение полномочий представителем.

В таких ситуациях суд возвращает объект прежнему владельцу, а покупателю приходится добиваться возврата средств через долгие процессы.

Эксперты SalomUy советуют:

• по возможности проводить сделку лично с владельцем;
• проверять доверенность через e-notarius.uz;
• не доверять посредникам без нотариальных документов;
• оформлять оплату только официально, через банк;
• помнить: при сделке по доверенности нет стопроцентных гарантий.

• Да. Доверитель имеет право отменить доверенность в любое время. Если покупатель не знал об этом, сделка может быть оспорена.

• Нет. После смерти доверителя доверенность автоматически утрачивает юридическую силу.

• Только если она апостилирована или заверена консульством Узбекистана.

• Нет. Право собственности возникает только после регистрации договора в кадастре.

• Нет. Только оригинал или нотариально заверенная копия имеют юридическую силу.

Покупка квартиры по доверенности — законная, но крайне рискованная форма сделки. Документ может быть отозван, подделан или утрачен, а покупатель в итоге останется без жилья и без денег.

Чтобы защитить себя, проверяйте все документы у нотариуса, не передавайте деньги наличными, и обязательно консультируйтесь с юристом.

SalomUy напоминает: доверяйте не словам — доверяйте документам.