Ишончнома орқали хонадон харид қилиш: хавфлар ва ечимлар

Ишончнома — бу шахс (ишонч берувчи) бошқа шахсга (ишончли вакилга) ўз номидан ҳуқуқий ҳаракатларни амалга ошириш ваколатини берувчи расмий ҳужжат. Ушбу ҳужжат нотариус томонидан расмийлаштирилади ва белгиланган муддат давомида амал қилади.

Амалда бундай ишончнома қуйидаги ҳолларда қўлланилади:

• мулкдор хорижда бўлганида;
• мулк бир неча шахсга тегишли бўлиб, улардан бири иштирок эта олмаганида;
• мерос мулкини сотиш учун ягона вакил тайинланганда;
• янги қурилишларда инвестор номидан шартнома тузиш керак бўлган ҳолларда.

Фуқаролик кодексининг 138–146-моддалари ишончнома бериш ва уни бекор қилиш тартибини белгилайди. Шу боис ҳар қандай ишончнома фақат нотариал тарзда расмийлаштирилгандагина ҳақиқий ҳисобланади.

Ишончнома орқали хонадон сотиб олишда энг катта хавф — бу ишонч берувчи ва вакил ўртасидаги муносабатга боғлиқ ноаниқликдир. Харидор кўп ҳолларда вакилнинг ҳақиқий ваколатини текширмасдан шартнома тузади.

Энг кенг тарқалган хавфлар қуйидагича:

• Ишончнома бекор қилинган бўлиши. Фуқаролик кодексига кўра, ишонч берувчи ҳар вақт ишончномани бекор қилиши мумкин. Агар бу ҳақда харидор хабардор қилинмаса, битим ҳақиқий эмас деб топилиши мумкин.

• Сохта ёки ёлғон ишончнома. Баъзи ҳолларда ишончнома сохталаштирилади ёки нотўғри маълумотлар билан тузилади. Нотариус муҳри ёки рақами қалбакӣ бўлиши ҳам мумкин.

• Мулкдорнинг вафоти. Агар ишонч берувчи вафот этса, ишончнома автоматик равишда кучини йўқотади. Аммо харидор бу ҳақда билмай, тўловни амалга ошириб қўйса, кейин пулни қайтариб олиш жуда қийин бўлади.

• Ваколат доирасидан чиқиш. Ишончли шахсга фақат сотиш ваколати берилган бўлиши керак. Агар у қўшимча ҳаракатлар қилса — масалан, бошқа битимлар тузса ёки пулни ўзлаштирса — бундай битим ҳақиқий ҳисобланмайди.

• Мерос ва улуш муаммолари. Мулкда бошқа ҳаммулкдорлар ёки меросхўрлар бўлиши мумкин. Улар розилик бермаган бўлса, битимни кейин бекор қилиш эҳтимоли юқори.

• Объектдаги қарз ёки арест. Баъзан ишончли шахс мулкдаги обременение ҳақида маълумот бермайди. Агар уй қарз ёки суд қароридан кейин арестда бўлса, харидор ҳуқуқий жиҳатдан ҳимоясиз қолади.

Қурилиш соҳасида ишончнома орқали шартнома тузиш кенг тарқалган. Бу, айниқса, хориждаги инвесторлар ёки иш билан банд фуқаролар учун қулай усул.

Бироқ, шундай шартномаларда қуйидагиларга албатта эътибор бериш лозим:

• ишончнома фақат бир лойиҳа учун амал қилиши керак;
• қурилиш компаниясида лицензия бўлиши шарт;
• вакил фақат белгиланган тўловни қабул қилиш ҳуқуқига эга бўлиши керак;
• ишончнома билан бирга инвестиция шартномаси ҳам нотариусда тасдиқланиши лозим.

Агар қурилиш компанияси ёки вакил бу талабларга риоя этмаса, харидор келажакда мулкни ўз номига расман ўтказа олмаслиги мумкин.

Мерос орқали келган мулк кўпинча бир нечта шахсга тегишли бўлади. Агар улардан бири ишончнома берса, лекин бошқалар рози бўлмаса, сотув тўлиқ амалга ошмайди.

Агар мулкдор хорижда бўлса, у ўз номидан иш юритиш учун ишончнома бериш ҳуқуқига эга. Бироқ бу ишончнома қуйидаги талабларга жавоб бериши керак:

• ишончнома маҳаллий нотариус орқали расмийлаштирилиши лозим;
• у Ўзбекистон консуллигида тасдиқланиши ёки апостил билан расмийлаштирилиши шарт.

Акс ҳолда, бундай ишончнома Ўзбекистонда юридик кучга эга бўлмайди ва битим бекор қилиниши мумкин.

Сотувдан олдин қуйидагиларни амалга ошириш тавсия этилади:

• Ишончнома ҳақиқийлигини текширинг. Нотариус томонидан берилганлигини, амал қилиш муддатини ва бекор қилинмаганини аниқланг. Электрон базалар орқали текшириш мумкин.

• Мулк ҳолатини ўрганинг. Кадастрдан тоза нусха олинг, мулкда қарз, арест ёки баҳс йўқлигини аниқланг. Шунингдек, уйда рўйхатда турган шахслар ҳақида маълумот олинг.

• Ҳужжатларни расмийлаштиринг. Битим фақат нотариус орқали амалга оширилиши керак. Ҳисоб-китобни нақд эмас, фақат банк орқали бажаринг.

• Юрист маслаҳатидан фойдаланинг. Ишончнома орқали битимда ҳуқуқий таҳлил талаб қилинади. Юрист ишончнома мазмуни ва ваколатни баҳолаб беради.

1. 1Ишончнома билан битим тузишдан олдин барча ҳужжатларни нотариусда текширинг.
2. 2Договорга қўшимча шартлар киритинг: ишончнома бекор қилинганда битим тўхтайди, барча рўйхатдан чиқиш ҳаракатлари белгиланади.
3. 3Ҳисоб-китобни фақат банк орқали амалга оширинг.
4. 4Сотувдан кейин электр, сув ва газ ҳисоблагичларини ўз номингизга ўтказинг.
5. 5Агар имкон бўлса, мулкдорнинг ўзи билан тўғридан-тўғри битим тузинг.

Қурилиш бозорида айрим инвесторлар ишончнома орқали шартнома тузиб, пулини учинчи шахсга топширади. Бу амалиёт қонунга зид эмас, лекин хавфли.

Шунинг учун:

• қурилиш компанияси расмий рўйхатда бўлиши керак;
• ишончнома фақат битта объект учун амал қилсин;
• тўлов эскроу ҳисоб рақамига амалга оширилсин;
• вакилнинг ҳуқуқлари чекланган бўлсин — фақат шартнома тузиш ва ҳужжатларни имзолаш.

Сўнгги йилларда судларда ишончнома орқали тузилган битимлар бўйича кўплаб низолар кўриб чиқилган. Одатда қуйидаги ҳолатлар қайд этилади:

• ишончнома бекор қилинган, аммо харидор бу ҳақда билмаган;
• ишончли шахс ваколатдан ортиқ ҳаракат қилган;
• ишонч берувчи вафот этган, аммо битим тузилган.

Бундай вазиятларда суд кўпинча битимни ҳақиқий эмас деб топади ва мулк аввалги ҳолатига қайтарилади. Шу сабабли, ишончнома билан битим тузишдан олдин ҳар бир ҳужжатни синчиклаб ўрганиш керак.

SalomUy мутахассислари тавсия қилади:

• имконият бўлса, мулкдорнинг ўзи билан шартнома тузинг;
• ишончнома билан битимда юрист иштирок этсин;
• ишончнома ҳақиқийлигини e-notarius.uz орқали текширинг;
• ишончнома орқали сотувда кафолатли ҳимоя йўқлигини ёдда тутинг.

• Ҳа, ишонч берувчи ҳар вақт ишончномани бекор қилиши мумкин. Агар харидор бу ҳақда билмай қолса, битим суд орқали ҳақиқий эмас деб топилиши мумкин.

• Йўқ. Ишончнома ишонч берувчи вафот этган пайтдан кучини йўқотади.

• Фақат апостил қўйилган ёки консулликда тасдиқланган бўлса.

• Фақат кадастрда мулк ҳуқуқи сизнинг номингизга расман ўтгандан кейин.

• Йўқ. Фақат асл нусха ёки нотариал тасдиқланган кўчирмаси билан битим амал қилади.

Ишончнома орқали хонадон харид қилиш ҳуқуқий жиҳатдан рухсат этилган, аммо хавф даражаси юқори. Ишончнома бекор қилиниши, сохталаштирилиши ёки мулкдорнинг вафоти битимни ҳақиқий эмас қилиши мумкин. Шунинг учун ҳар бир босқичда ҳужжатларни нотариус орқали текширинг, юрист маслаҳатидан фойдаланинг ва расмий манбалар орқали маълумот олинг.

SalomUy тавсияси: ишонч билан эмас, ҳужжат билан ҳаракат қилинг.