Налог на сдачу квартиры в аренду в Узбекистане 2025: правила, ставки, примеры, как не переплатить

Узнайте актуальные правила налогообложения доходов от аренды недвижимости в Узбекистане в 2025 году (для физлиц и юрлиц): минимальные ставки аренды, коэффициенты, как рассчитать НДФЛ, обязанности сторон и частые ошибки.

В 2025 году в Узбекистане произошли важные изменения в налогообложении доходов от аренды недвижимости, которые касаются как частных лиц, так и организаций. Новые минимальные ставки арендной платы, введение повышающих коэффициентов, уточнение порядка удержания и уплаты налогов — всё это вызывает множество вопросов у арендодателей и арендаторов.

Цель этой статьи — подробно разобрать действующие на 2025 год нормы, дать практические рекомендации, показать примеры расчётов и обратить внимание на подводные темы, чтобы вы могли спокойно вести аренду и не попасть под штрафы или доначисления. Текст ориентирован на владельцев квартир, бухгалтеров, арендодателей и предпринимателей, которые хотят действовать легально и рационально.

Ключевые слова, которые будут освещены: налог на аренду 2025, минимальные ставки аренды Узбекистан, НДФЛ аренда физлиц, коэффициенты аренды, налогообложение имущества Узбекистан.

Главным источником изменений стал Закон Республики Узбекистан № ЗРУ-1011 от 24 декабря 2024 года, которым утверждён государственный бюджет на 2025 год. В приложении № 8 к этому закону содержится таблица минимальных ставок арендной платы (для жилых и нежилых помещений, а также автотранспорта) для физических и юридических лиц с учётом возможных повышающих коэффициентов.

Новая норма также предоставила местным кенгашам (областным, городским, районным советам народных депутатов) право вводить повышающие коэффициенты до ×2,0 к минимальным ставкам в зависимости от зоны, специализации территории (торговые улицы, туристические районы и др.).

Таким образом, минимальная ставка в одном месте может быть увеличена местным коэффициентом, и налоговая база будет отталкиваться уже от более высокой величины.

Кроме того, решение хокима города Ташкента от 30.01.2025 (№ 54-14-0-Қ) ограничивает рост арендной платы: она не должна превышать 1,3 × минимальной суммы аренды, установленной в предыдущем году.

Минимальные ставки и коэффициенты введены, чтобы:

• предотвратить сокрытие доходов через занижение арендной платы;
• сделать систему налогообложения справедливее и прозрачнее;
• выравнивать нагрузку на бюджеты в городах и регионах с различной экономикой.

Ниже — основные минимальные ставки арендной платы за 1 м² в месяц, утверждённые для жилых и нежилых помещений. Если договорная плата ниже этих уровней с учётом коэффициентов, налоговая база считается из минимального уровня.

Например, в Ташкенте нежилое помещение имеет минимальную ставку 45 000 сум/м², но с коэффициентом ×2 она может быть 90 000 сум/м² в зонах повышенной активности.

Уточнённый полный список с коэффициентами по регионам опубликован налоговым комитетом (приложение № 8 к закону), включая исключения для районов.

• Доходы от сдачи имущества в аренду относятся к имущественным доходам и облагаются ставкой 12%.
• Если сумма арендной платы по договору ниже минимального уровня (с коэффициентом), налог считается исходя из минимальной базы.
• Если арендная плата выше минимальной — налог считают с фактической суммы.
• При расчёте НДФЛ налоговый агент (арендатор-юрлицо) удерживает налог при выплате, если это юридическое лицо.
• Если договор между физлицами (арендодатель и арендатор — оба физлица), налог уплачивается арендодателем самостоятельно, по предварительной декларации или уведомлению.
• Если арендодатель — нерезидент, ставка для него может быть 20%, если не действует международное соглашение об избежании двойного налогообложения.

• Юридические лица, сдающие недвижимость в аренду, облагают доход как часть своей прибыли по налоговой системе (налог на прибыль).
• Также юридические лица платят налог на имущество на объекты недвижимости, используемые в деятельности, по ставке обычно 1,5% (если нет льгот).
• При выплатах арендной платы от юрлица физлицу, юрлицо выступает налоговым агентом и удерживает НДФЛ 12% (если физлицо — резидент).

1. 1Площадь помещения × минимальная ставка с коэффициентом, если договорная сумма ниже этого уровня.
2. 2Если договорная сумма выше — налоговая база берётся из фактической суммы.
3. 3Налоговая база для НДФЛ = (арендная плата, либо минимальная сумма) × 12% для физических лиц.
4. 4Для юридических лиц база — в рамках доходов, учитывая вычеты и другие нормы налогообложения.

• Пример A (физлицо, жилое помещение в Ташкенте) Площадь: 50 м² Договорная арендная плата: 2 000 000 сум / месяц Минимальная ставка (с коэффициентом) в зоне аренды: 56 000 сум/м² Минимальная сумма = 50 × 56 000 = 2 800 000 сум Так как договорная плата (2 000 000) < минимальной (2 800 000), налог считается исходя из минимальной: Налоговая база = 2 800 000 × 12% = 336 000 сум

• Пример Б (юридическое лицо арендует у физлица нежилое помещение) Площадь: 100 м² Договорная плата: 3 000 000 сум (за весь объект) Минимальная ставка нежилого: 45 000 сум/м² Минимальная сумма = 100 × 45 000 = 4 500 000 сум Если договорная плата ниже — база = 4 500 000 НДФЛ = 4 500 000 × 12% = 540 000 сум

• Физлица, получающие доход от аренды, обязаны ежемесячно уплачивать налог не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.
• Доход подлежит декларированию — либо через предварительную декларацию, либо посредством уведомления налогового органа.
• Если прекращаете сдачу, нужно в письменной форме уведомить налоговый орган по месту регистрации.

• Когда юридическое лицо выплачивает арендную плату физическому арендодателю, оно выступает налоговым агентом и обязано удержать и перечислить НДФЛ (12%) в бюджет.
• Удержанный НДФЛ не подлежит вычету из дохода арендодателя — он причитается бюджету.
• Юрлицо также обязано учитывать в отчётности расходы и доходы, соблюдать нормы налога на прибыль и налог на имущество.

1. 1Не учитывать коэффициенты Даже если договорная ставка выше базовой минимальной, локальный коэффициент может увеличить минимальную базу, и налоговая служба может доначислить налог.
2. 2Неправильное удержание налога Если юрлицо не удерживает НДФЛ при выплате арендной платы физлицу, это нарушение обязанностей налогового агента.
3. 3Несвоевременная уплата / декларация Пропуск сроков декларации или уплаты может вести к штрафам или пеням.
4. 4Договоры безвозмездного пользования Даже такие договоры (если не между близкими родственниками) подпадают под минимальные ставки и налогообложение.
5. 5Нерезиденты Если арендодатель — нерезидент, ставка может быть выше (20%), при условии, что нет соглашения об избежании двойного налогообложения.
6. 6Превышение максимальной ставки В Ташкенте предусмотрено ограничение: арендная плата не должна превышать 1,3 × минимальной суммы аренды прошлого года.

• Пересматривайте договоры аренды с учётом новых ставок и коэффициентов, особенно если составлялись ранее.
• Учитывайте зону недвижимости — в одних районах могут действовать более высокие коэффициенты.
• Сотрудничайте с бухгалтером — особенно когда арендатор — юридическое лицо, важно правильно оформить удержание и отчётность.
• Документируйте платежи — используйте безналичные расчёты, чтобы подтвердить правильность сумм.
• Следите за изменениями местных кенгашей — коэффициенты и ставки могут дополняться решениями местных органов власти.
• Не занижайте арендную плату ради «льгот» — это может привести к доначислениям и штрафам.

Налогообложение доходов от аренды недвижимости в Узбекистане в 2025 году стало более строгим и формализованным. Введение минимальных ставок, стимулирующих коэффициентов и усиление роли налоговых агентов заставляет арендодателей и арендаторов быть внимательнее к оформлению договоров, отчётности и уплате налога.

Тем не менее, если действовать прозрачно и по закону — преимущества значительны: меньше рисков, уверенность перед проверками, планирование доходов. Каждый, кто сдаёт или берёт недвижимость в аренду, должен пересмотреть свои договоры в начале 2025 года и учесть новые нормы.