Рынок недвижимости Узбекистана: итоги IV квартала 2025 года и новые ориентиры на 2026

IV квартал 2025 года стал одним из самых активных периодов для рынка недвижимости Узбекистана. По данным Центрального банка, в этот период было зафиксировано 89,7 тысячи сделок купли-продажи — на 24,5% больше, чем годом ранее. В целом за год рынок достиг 319,5 тысячи сделок, показав рост на 15,8%.

Важно, что ускорение пришлось именно на конец года — это говорит не о разовом всплеске, а о сохранении устойчивого спроса.

Ключевым драйвером остаётся ипотека. Объём ипотечного кредитования за год вырос на 29% и достиг 21,2 трлн сумов. При этом уже 22% всех сделок совершается с привлечением кредитных средств. Это означает, что рынок всё больше переходит в системную модель, где основную роль играет банковский сектор.

Дополнительную поддержку даёт рост доходов населения — около 9,2% за год. В сочетании с увеличением объёмов строительства (15,9 млн кв. м жилья, +7,2%) это формирует сбалансированную ситуацию: спрос растёт, но предложение успевает за ним.

Если ранее основной объём сделок приходился на Ташкент, то в 2025 году заметно усилились регионы.

Наиболее высокий рост зафиксирован: — Бухара: +25,6% — Сырдарья: +23,1% — Самарканд: +19,2% — Джизак: +17%

Это говорит о том, что рынок постепенно выходит за пределы столицы. Инфраструктура и деловая активность в регионах начинают формировать самостоятельный спрос.

Внутри столицы разрыв между районами усиливается.

Самые дорогие локации: — Мирабад — Мирзо-Улугбекский район — Яккасарай — Шайхантахур

В этих районах цена может быть выше среднего на 20% и более.

В то же время более доступные сегменты формируются в: — Бектемире (самое сильное снижение) — Сергели — Учтепе

Таким образом, Ташкент уже нельзя рассматривать как единый рынок — это набор отдельных микро-рынков с разной динамикой.

В 2025 году цены продолжили расти в долларовом выражении: — первичный рынок: +5,7% — вторичный рынок: +7,9%

При этом в национальной валюте изменения практически отсутствуют (от −1,3% до +0,7%). Это означает, что рынок переходит в фазу стабилизации: рост сохраняется, но становится более сдержанным.

Интересный сдвиг произошёл между сегментами. Если раньше новостройки часто уступали вторичному жилью по цене, то теперь они стали дороже примерно на 3%. Это отражает рост доверия к новым проектам и изменение предпочтений покупателей.

Гедоническая модель показала, что рынок стал гораздо более чувствительным к характеристикам жилья.

Наиболее значимые факторы:

Локация. Разница между районами достигает более 20%. Например, Мирабад даёт значительную премию к цене, тогда как Бектемир формирует дисконт.

Тип дома. Кирпичные и монолитные дома стоят дороже, причём монолит постепенно формирует премиальный сегмент. Панельные дома, напротив, теряют позиции.

Состояние жилья. Квартиры с ремонтом стоят на 7–8% дороже аналогичных объектов без отделки.

Площадь и этаж. Большие квартиры дешевле за квадратный метр, а крайние этажи по-прежнему продаются с дисконтом.

Это означает, что рынок уходит от «средней цены» и всё больше оценивает конкретный продукт.

Рынок аренды остаётся стабильным — рост составил около 8,3% за год. Это подтверждает устойчивый спрос, особенно в крупных городах.

В то же время рынок земли в Ташкенте показал снижение на 9,4%. Причина в изменении структуры предложения: объём участков на окраинах вырос примерно на 22%, тогда как в центральных районах сократился на 13%.

Это не падение интереса, а перераспределение спроса и предложения.

С 2022 по 2024 год рынок показал значительный рост — более 36%. В 2025 году динамика замедлилась, что является признаком перехода к более зрелой модели.

Рынок становится менее зависимым от внешних факторов и всё больше опирается на внутреннюю экономику.

Сформировавшиеся тенденции позволяют выделить несколько ключевых направлений.

Во-первых, рынок остаётся устойчивым и не демонстрирует признаков перегрева — рост поддерживается фундаментальными факторами.

Во-вторых, регионы продолжат усиливаться, постепенно снижая зависимость рынка от Ташкента.

В-третьих, новостройки будут укреплять позиции за счёт качества и инфраструктуры.

Цены, скорее всего, будут расти умеренно — без резких скачков, но с сохранением положительной динамики.

Дополнительное влияние окажут институциональные изменения: развитие безналичных расчётов и внедрение эскроу-механизмов сделают рынок более прозрачным и структурированным.

IV квартал 2025 года показал, что рынок недвижимости Узбекистана окончательно выходит из фазы хаотичного роста. Сегодня это уже более сложная и сегментированная система, где решающую роль играют не только спрос, но и качество, локация и структура предложения.

Именно это и определяет вектор развития на 2026 год — более спокойный, но при этом более устойчивый и прогнозируемый.