Марказий банкнинг асосий фоиз ставкаси: у нима ва ипотека ҳамда кўчмас мулк бозорига қандай таъсир қилади

Сўнгги йилларда Ўзбекистонда ипотека уй-жой сотиб олишнинг асосий воситаларидан бирига айланди. Минглаб оилалар учун ипотека кредити — ўз уйига эга бўлишнинг ягона реал имконияти, девелоперлар учун эса талабни шакллантирувчи асосий манбадир. Шунга қарамай, кўплаб харидорлар ҳали-ҳануз фақат банклар таклиф қилаётган реклама фоиз ставкаларига эътибор қаратиб, ипотека қиймати қандай иқтисодий омиллар асосида шаклланишини ва нега кредит шартлари ўзгариб боришини тўлиқ англаб етмаяпти.

Ипотека тизимининг асосида Марказий банкнинг асосий фоиз ставкаси туради. Айнан шу кўрсаткич иқтисодиётда пулнинг базавий қийматини белгилайди ва ипотека фоизларига, кредитлар мавжудлигига, банклар, қурилиш компаниялари ҳамда харидорларнинг хатти-ҳаракатларига бевосита таъсир қилади. Асосий ставка моҳиятини тушуниш кўчмас мулк сотиб олишда онгли қарор қабул қилиш ва узоқ муддатли молиявий хатарларни баҳолаш имконини беради.

Асосий фоиз ставкаси — бу Марказий банк томонидан тижорат банкларига қисқа муддатли кредитлар бериш ёки улардан бўш маблағларни қабул қилишда қўлланиладиган фоиз миқдоридир. Оддий қилиб айтганда, бу иқтисодиётда пулнинг асосий нархи ҳисобланади.

Асосий ставка бир вақтнинг ўзида бир нечта вазифани бажаради. У кредит ва депозит фоизлари учун ориентир бўлиб хизмат қилади, инфляцияни назорат қилишнинг асосий воситаларидан бири ҳисобланади ҳамда аҳоли ва бизнесни кредитлаш ҳажмига таъсир кўрсатади. Ҳеч бир банк узоқ вақт давомида асосий ставкани инобатга олмасдан ундан паст фоизда кредит бериш имкониятига эга эмас, чунки бу ҳолатда банк фаолияти зарарли бўлиб қолади.

Кўчмас мулк бозори учун асосий ставка алоҳида аҳамиятга эга, зеро ипотека Марказий банк қарорларининг реал иқтисодиётга таъсир этишида асосий канал ҳисобланади.

Асосий фоиз ставкаси бўйича қарорлар макроиқтисодий вазият таҳлили асосида қабул қилинади. Марказий банк инфляция даражаси, истеъмол талаби динамикаси, аҳоли даромадлари, банк тизимининг барқарорлиги ва иқтисодиётнинг умумий ҳолатини баҳолайди.

Қоида тариқасида, асосий ставка қуйидаги ҳолатларда оширилади:

• инфляция суръатлари тезлашганда;
• истеъмол талаби кескин ўсганда;
• иқтисодиёт «қизиб кетганда»;
• миллий валютага босим кучайганда.

Бундай шароитда кредитларнинг қимматлашиши орқали ортиқча талаб пасайтирилади ва нархлар барқарорлаштирилади.

Аксинча ҳолатда — иқтисодий фаоллик пасайганда — асосий ставка пасайтирилади. Бу кредитлашни, инвестицияларни ва истеъмолни рағбатлантиришга хизмат қилади.

Ипотека бозори учун бу кредитлаш циклининг босқичлари алмашинишини англатади: ўсишдан совишга ёки аксинча. Шунинг учун асосий ставкадаги ҳар қандай ўзгариш ипотека шартларида ўз аксини топади.

Асосий ставка билан ипотека ўртасидаги боғлиқлик тўғридан-тўғри ҳисобланади, гарчи бу таъсир дарҳол намоён бўлмаслиги мумкин. Тижорат банклари ипотека фоизларини жалб қилинган маблағлар қиймати, хатарлар ва ички харажатлардан келиб чиққан ҳолда белгилайди, бироқ барча ҳисоб-китобларнинг асосида айнан асосий ставка ётади.

Амалий жиҳатдан асосий ставка ипотекага қуйидаги тарзда таъсир қилади:

• янги ипотека дастурлари бўйича фоиз ставкалари ўзгаради;
• қарз олувчиларга қўйиладиган талаблар кучайтирилади ёки юмшатилади;
• кредитнинг максимал суммаси ва муддатлари қайта кўриб чиқилади;
• имтиёзли ва субсидияланган дастурлар шартлари ўзгартирилади.

Асосий ставка ошганда ипотека қимматлашади ва унга эга бўлиш қийинлашади. Ставка пасайганда эса кредитлар арзонлашади ва уй-жойга бўлган талаб аста-секин тиклана бошлайди.

Қуйида соддалаштирилган мисолни кўриб чиқамиз:

• квартира нархи — 600 млн сўм
• бошланғич тўлов — 20%
• кредит суммаси — 480 млн сўм
• ипотека муддати — 20 йил

Агар фоиз ставкаси 18% бўлса, ойлик тўлов тахминан 7,4 млн сўмни ташкил этади. 16% ставкада эса ойлик тўлов тахминан 6,7 млн сўмга тушади.

Фарқ — ойига қарийб 700 минг сўм. Бутун кредит давомида бу ўнлаб миллион сўм ортиқча тўловга айланади. Шу сабабли асосий ставканинг ҳатто кичик ўзгариши ҳам қарз олувчининг молиявий юкига жиддий таъсир кўрсатади.

Кўчмас мулк бозори асосий ставка ўзгаришига муайян вақт оралиғида жавоб қайтаради. Аввало ипотека шартлари ўзгаради, кейин талаб қайта шаклланади ва фақат шундан сўнг нархлар мослашади.

Юқори асосий ставка шароитида бозор одатда қуйидаги хусусиятларга эга бўлади:

• битимлар сони камаяди;
• объектларни сотиш муддати узаяди;
• чегирмалар ва акциялар улуши ортади;
• нархлар ўсиши секинлашади ёки стагнация кузатилади.

Асосий ставка пасайганда эса акс ҳолат юзага келади:

• ипотека талаби тикланади;
• битимлар тезлашади;
• инвестиция мақсадидаги харидларга қизиқиш ортади;
• ликвид сегментларда нархлар тезроқ ўсишни бошлайди.

Шу тариқа, асосий ставка кўчмас мулк бозорининг қайси босқичда эканини — ўсиш, барқарорлик ёки совиш ҳолатини — кўрсатиб берувчи индикатор вазифасини бажаради.

Янги қурилиш объектлари ипотека талабига кўпроқ боғлиқ бўлгани сабабли, асосий ставкадаги ўзгаришларга тезроқ жавоб қайтаради. Ипотека қимматлашганда девелоперлар сотувни қўллаб-қувватлаш учун рассрочкалар, фоизни субсидиялаш ва турли акциялардан фаол фойдаланади.

Иккиламчи бозор эса нисбатан секинроқ реакция қилади. Бу сегментда битимларнинг муайян қисми кредитсиз амалга оширилади, бироқ узоқ муддатда юқори асосий ставка бу ерда ҳам талаб пасайишига, торгнинг кучайишига ва сунъий равишда оширилган нархларнинг тузатилишига олиб келади.

Асосий ставка оддий сўзлар билан нима? Бу банклар учун пул нархи. Ундан барча кредит фоизлари, жумладан ипотека ҳам келиб чиқади.

Нима учун ипотека ҳар доим асосий ставканинг ўзига нисбатан юқори бўлади? Чунки банк фоизга кредит хатарлари, операцион харажатлар ва фойдани қўшади. Асосий ставка — бу фақат базавий ориентир.

Асосий ставка пасайса, ипотека дарҳол арзонлашадими? Одатда йўқ. Таъсир босқичма-босқич намоён бўлади: аввал янги дастурларда, кейин эса тасдиқлаш шартларида.

Асосий ставка олдин олинган ипотекага таъсир қиладими? Агар ставка қатъий бўлса — йўқ. Агар ставка ўзгарувчан бўлса ва индикаторга боғланган бўлса — ойлик тўлов ўзгариши мумкин.

Уй сотиб олишда қайси муҳимроқ: фоиз ставкаси ёки квартира нархи? Муҳим жиҳат — мувозанат. Юқори ставкада кредитнинг мавжудлиги ҳал қилувчи омилга айланади, паст ставкада эса нархлар ўсиши ортиқча тўлов хатарини оширади.

Асосий ставка ошганда ипотека қимматлашади, харидорларнинг бир қисми харидни кечиктиради, битимлар сони камаяди. Жавоб тариқасида девелоперлар рассрочкалар, чегирмалар ва фоизларни субсидиялашни таклиф қилади. Бозор совийди, харидор эса музокаралар учун кўпроқ имкониятга эга бўлади.

Ставка пасайганда эса кечиктирилган талаб бозорга қайтади, битимлар жадаллашади ва ликвид объектлар нархи ўсишни бошлайди. Бундай шароитда фойдага эга бўладиганлар — нархни олдинроқ мустаҳкамлаб олган харидорлардир, фақат паст фоизни кутиб қолганлар эмас.

Уй-жой харидори учун асосий ставка бозордаги умумий вазиятни ва эҳтимолий ипотека юкини баҳолашда муҳим ориентир ҳисобланади. Кредит расмийлаштиришдан олдин фақат банклар ставкаларини солиштириш эмас, балки тўловларни захира билан ҳисоблаш, даромадлар барқарорлигини ва иқтисодий шароит ўзгаришини ҳам инобатга олиш муҳим.

Марказий банкнинг асосий фоиз ставкаси — ипотека тизимининг пойдевори ва кўчмас мулк бозорини тартибга солувчи энг муҳим омиллардан биридир. У ипотека кредитлари қийматини, уй-жойнинг мавжудлигини, банклар ва девелоперлар стратегиясини, шунингдек талаб ва нархлар динамикасини белгилайди.

Асосий ставка қандай ишлашини тушуниш молиявий хатарларни камайтиришга, оқилона қарор қабул қилишга ва уй-жой харид қилиш учун энг мақбул пайтни танлашга ёрдам беради — хоҳ у яшаш, хоҳ инвестиция мақсадида бўлсин.